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새 정부 부동산 정책, 단기-중기-장기 실천 로드맵 제시해야
새 정부 부동산 정책, 단기-중기-장기 실천 로드맵 제시해야
  • 송인석
  • 승인 2022.04.23 10:04
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[금소뉴스 창간 10주년 특집] 새 대통령에 바란다(24) '윤석열표' 부동산정책 발표, 5월로 늦춰질 듯, 집값 꿈틀하자 부동산정책 '신중모드’...윤 당선인은 역대 정부의 부동산 정책의 공과를 반면교사로 삼아야...대선 공약(公約)이 공약(空約)이 되지 않기를 기대

윤석열 국민의힘 후보가 제20대 대통령 선거에 당선되면서 우리나라는 정치 경제 사회 문화 국정의 모든 부문에서 많은 변화가 예상된다. 금융소비자뉴스는 올해 창간 10주년을 맞아 '새 대통령에 바란다'라는 주제로 온라인포럼을 개최한다. <편집자 주>

송인석 대표

[송인석 칼럼] 오는 5월 새 정부 출범을 앞두고 있는 가운데 윤석열표 부동산 정책이 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중되고 있다. 출범하기도 전에 규제 완화 기대로 서울 강남권 등 일부 지역 집값이 들썩이는 조짐도 나타나고 있다.

윤석열 정부의 부동산 종합 정책 발표가 새 정부 출범 이후인 5월이 될 것으로 보인다. 당초 대통령직인수위원회는 새 정부 출범 전 부동산 대책을 발표할 예정이었으나 섣부른 발표가 부동산 시장에 혼란을 야기할 가능성을 고려해 신중을 기하는 것으로 보인다.

​윤 당선인은 재건축·재개발 규제 완화, 부동산 세금 관련 규제 및 부담 완화, 임대차 3법 전면 재검토 등 현 정부의 규제 일변도의 부동산 정책을 확 바꾸겠다고 공약했다.

대선 승리의 견인차 역할을 했던 윤 당선인의 부동산 공약 실현을 위해 인수위 부동산 TF는 임대차 3법 폐지 검토, 다주택자 양도소득세 중과 1년 유예, 민간임대주택 활성화 등 공급, 수요 양 측면에서 부동산 시장을 정상화할 각종 정책들을 상당 부분 정리했다고 한다.

당초 계획은 이번 주 중 주택 공급 및 재건축, 재개발 규제 완화 수준에 대한 내용을 발표할 예정이었으나 규제 완화 기대감에 강남을 중심으로 집값이 들썩이자 정책 발표 시기를 조율하며 속도 조절에 나서는 분위기 이다.

실제로 대선 이후 한달 동안 서울 강남·서초구에서 거래된 아파트 중 절반이 신고가를 경신했다. 때문에 부동산 정책의 큰 틀이 '규제완화'보다는 '공급'에 방점이 찍힐 것이란 가능성이 언급된다. 250만가구 주택 공급을 필두로 청년, 무주택자를 위한 내집 마련 정책 등이 대표적이다.

공급을 위한 규제 완화냐, 부동산시장 안정을 위한 속도 조절이냐, 윤 당선인이 공약에서 약속한 수준만큼 규제의 빗장을 풀 경우 자칫 시장을 자극할 수 있다는 우려가 있다. 작년 부터 조정을 받아온 주택 시장이 최근 다시 꿈틀거리는 가운데 윤 당선인의 새 정부가 시장 부작용을 최소화하는 부동산 정책들을 마련할지 주목된다.

윤석열 정부는 부동산 정책의 대전환을 예고한 상태다. 문재인 정부가 공급 대신 수요를 억제하는 정책을 주로 폈다면 윤석열 정부는 과도한 규제와 비합리적 세제를 확 바꾸는 동시에 공급을 확대한다는 방침이다.

정책은 누구를 위한 정책인지 먼저 생각하고, 표심에 사로잡힌 임기응변식 정책 그만 내 놓아야

문재인 정부는 부동산 투기 억제와 가계부채 축소를 위한 강력한 규제 정책을 실행한 결과 문 정부가 출범한 2017년 5월부터 지난 2월 말까지 서울을 비롯한 전국의 대도시 아파트 가격은 대부분 2배 정도로 상승을 했다. 따라서 공시가격이 오르면서 부동산 관련 세금도 상상을 초월할 정도로 많이 늘어났다.

이처럼 가파른 집값 상승 과 세금 상승은 필연적으로 여러 가지 사회적인 문제를 가져온다. 일단 양극화가 가장 큰 문제다. 집을 가진 사람은 보유한 집값이 올라 이익을 보지만 각종 세금 폭탄을 맞게 되고 집이 없는 사람은 집을 사기가 더욱 어려워진다.

집 없는 사람이 서울의 중간 가격대 집을 사려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 20년 1개월 동안 모아야 하는 수준에 이르렀다. 폭등하는 집값에 절망감이 쌓여 결혼과 자녀 낳기를 포기하는 2030세대가 늘어나는 것도 큰 문제다.

이러한 사회문제 때문에 국민의힘 홈페이지에 나와 있는 조사자료를 보면 윤 당선인의 새 정부 부동산정책에서 가장 필요한 것으로 유주택자들은 부동산세제 개선 특히 다주택자 양도세중과 2년 유예조치, 무주택자들은 LTV 80% 인상 등 내집 마련을 위해 필요한 대출제도가 좀 더 좋은 방향으로 개선되기를 각각 원하고 있다.

또한 윤 당선인의 가장 기대되는 공약은 연령 별로 50대 이상은 2022년 공시가격을 2020년 수준으로 환원하는 정책(15.6%) 과 다주택자 양도세중과 2년 유예조치(14.8%), 50대 이하는 LTV 80% 인상으로 각각 나타났다.

이제 20일 후면 윤석열 당선자가 5년 동안 대통령직을 수행한다. 그동안 내놓은 부동산 관련 정책들이 모두 실현되기를 국민들은 기대하고 있다.

특히, 윤 당선인은 모든 정책이 누구를 위한 정책인지 먼저 생각해야 한다. 그동안 문재인 정부와 같은 땜질식 처방의 정책은 이제 그만 내놓아야 한다. 표심 잡기에 사로잡혀 좌충우돌 공약 남발한 임기응변식 정책도 이제는 그만 내 놓아야 한다. 적어도 단기, 중기, 장기 정책 로드맵을 만들어 국가와 국민을 위한 정책이 추진돼야 한다.

19일 전국경제인연합회가 한국부동산학회와 함께 전문가 55명을 대상으로 실시한 '차기 정부 주택정책 관련 의견조사'에 따르면 대부분의 전문가들(92.8%)이 지난 5년간 시행된 주택정책이 미흡했다는 평가를 내렸다.

그 이유로 주택임대차보호법(24.2%), 재건축·재개발 규제강화(21.1%), 다주택자 양도세 강화(18.9%), 부동산 대출 규제(10.5%), 주택 보유세 인상(9.5%) 등을 꼽았다. 같은 기간 주택 가격이 크게 뛴 원인으로는 시장을 반영하지 못한 정책(49.1%), 저금리와 풍부한 유동자금(29.1%), 주거 선호 지역 공급부족(14.5%) 등이 거론됐다.

대선 공약인 250만 가구 전체를 어디에 어떻게 공급하겠다는 것인지 주택공급 로드맵이 있어야 

이러한 지난 5년간 문재인 정부의 부동산정책 실패로 제20대 대통령 선거는 여야 후보들의 표심 잡기에 사로잡혀 좌충우돌 공약 남발로 이어졌다. 한쪽에서 발표한 부동산 정책 반응이 좋으면 또 다른 한쪽에서는 그보다 더 센 정책을 발표함으로써 공약 남발이 된 것이다. 이렇게 발표된 정책들이 과연 실현 가능성이 있을지 의문이 든다.

국민들은 문재인 정부의 잘못된 부동산 문제를 해결하겠다고 윤 당선인이 발표한 공약들이 모두 실현되기를 기대하고 있다. 정말 공약(公約)이 공약(空約)이 되지 않기를 기대하고 있다. 혹시라도 실현 불가능하다면 솔직하게 실천이 힘들다고 국민들 앞에 밝혀야 한다. 그래야만 국민들은 정부를 믿고 신뢰한다.

문제는 공약을 모두 실현하는 과정에 또 다시 부동산 가격이 상승할 수 있어 사전에 이를 방지할 수 있는 대안을 준비하고 추진돼야 할 것이다. 그렇지 않으면 규제 완화를 주장한 윤 당선인의 집권기간 동안에 다시 부동산 가격이 급상승 할 수 있다.

윤석열 당선인에게 바란다. 역사는 교과서라 했다. 윤 당선인은 역대 정부의 부동산 정책의 공과를 반면교사로 삼아야 한다. 문재인 정부 부동산 정책 실패 원인은 바로 공급의 때를 놓쳤다는 것이다.

이명박, 박근혜 정부 때 시장이 비교적 안정적이었던 것은 종부세나 양도세 중과, 강력한 대출 규제가 있어서가 아니라 공급을 우선순위로 해서 주택정책을 끌고 갔기 때문이다. 공급을 우선적으로 정책을 펴면 임대차3법, 종부세, 양도세중과 같은 규제가 사실상 필요가 없다.

모든 정책은 시장 상황과 조건에 따라 선후, 경중 조절이 필수적이다. 새 정부에서는 '선 공급 확대, 후 규제 완화 정책'이 이뤄져야 한다. 실질적인 공급대책을 먼저 내놓고 적절한 규제 완화를 통해 시장을 정상화시켜야 실수요자들이 2~3년 기다리면 내집 마련의 기회가 생길 것이라는 확신을 갖게 해야 구매심리를 진정시킬 수 있을 것이다.

국민들은 윤 당선인이 후보 시절 내놓은 5년 내 250만 가구, 수도권 150만 가구공급 공약을 얼마만큼 잘 지킬 것 인가에 관심이 높다. 250만 가구 전체를 구체적으로 어디에 어떻게 공급하겠다는 것 인지 주택공급 로드맵이 있어야 한다. 약속만 지킨다면 5년 후 주택시장은 지금보다 많이 안정화 될 것이다. 그래서 대부분의 젊은 사람들과 무주택자들은 주택공급을 늘리겠다는 공약에 기대가 크다.

시장에서는 규제 완화 기대감으로 재건축 시장이 들썩이는 것처럼 정책 전환이 단기적으로 집값 상승을 부추길 가능성에 대해 면밀히 대비해야 한다는 지적도 나온다. 지금처럼 부동산 정책의 뼈대가 세워지지 않은 상태에서 인수위원회를 통해 전해지는 파편적인 규제 완화 방안이 집값 상승 심리를 자극할 수 있다.

따라서 공급 대책을 포함한 공약을 이행하기 위한 종합 대책 마련이 급선무 이다. 또한 급격한 집값 상승이나 하락은 여러 부작용을 야기하는 만큼 경계해야 하고 중장기적으로 물가상승률 범위 내의 안정적인 상승세를 기조로 집값을 관리해 나가야 한다.

필자소개

송인석 (issong958@naver.com)

(사) 서울이코노미포럼 공동대표

금융소비자뉴스 고문/논설위원

(전) 오케이저축은행 전무이사

(전) 하나저축은행 전무이사

(전)SC제일은행 이사


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