[권의종의 경제프리즘] 춘래불사춘(春來不似春)-.
봄은 왔는데도 부동산 시장은 전혀 봄 같지 않다. 부동산경기가 2년 가까이 가라앉으면서 건설·부동산업계는 여전히 긴 겨울잠을 자고 있다. 고금리·고물가 영향, 경기 침체 지속, 건설 원가 상승, 자금 조달 애로 등 4중고에 시달리며 건설업계에 돈이 돌지 않는다. 지독한 돈 가뭄에 부동산 개발업체, 건설사, 하도급 업체 할 것 없이 위기감이 최고조에 달해있다.
올해 들어 3월 초까지 건설업체 844곳이 문을 닫았다. 지난해 같은 기간 751건보다 11%가량 폐업이 늘었다. 같은 기간 기준으로 10년 만에 최대치를 기록했다. 공사비 상승에 따른 수익성 저하, 그로 인한 유동성 악화 등으로 우량한 건설업체들까지 비틀거린다. 4월 위기설이 간단없이 떠도는 이유다.
건설업 관련 실업자가 늘고 있다. 1월 건설업 구직급여 신청자가 2만700명, 지난해 11월 1만600명, 12월 1만2,700명에 이어 증가세다. 건설업 임금체불액이 지난해 4,363억 원으로 1년 새 49% 급증했다. 신규 취업자 규모를 가늠하는 건설업 고용보험 가입자는 작년 8월 이후 내리막이다. 부동산 신탁사 14곳의 지난해 당기순이익이 2,491억 원으로 전년 대비 61% 줄었다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 직격탄을 맞은 저축은행 78개사는 5,559억 원 적자를 냈다.
부동산 중개업소도 불황의 불똥을 피해가지 못한다. 지난해부터 전국적으로 매달 1,000여 건의 휴·폐업이 이어진다. 공인중개사협회에 따르면 지난 1월 폐업업소 1,177곳, 휴업업소 127곳으로 신규 중개업소 1,117곳을 넘어섰다. 1월 기준으로 폐업이 개업을 넘어선 건 2015년 관련 통계 집계 후 처음이다. 신규 개업도 2018년 2,250곳에 비하면 반 토막 났다.
공사비 급등, 주택 인허가·착공·입주 급감
공사비 급등이 심각하다. 전국 재건축·재개발 현장에 비상이 걸려 있다. 철근, 시멘트 등 주요 건설 자잿값이 급등한 데다 최저임금 인상 등으로 인건비가 천정부지로 뛰었다. 여기에 품질·안전 강화, 층간소음 사후인증제, 중대 재해 처벌법 시행 등 안전관리 인원 투입에 따른 부담까지 가세한다. 주 52시간 근무로 인한 근로시간 단축, 레미콘 토요 휴무제 적용 등으로 건설 기간이 늘어나 평균 공사비마저 3년 새 43% 점프했다.
시공사와 조합 간 공사비 마찰로 인한 공사 중단과 법정 공방 등으로 아파트 공급 일정이 줄줄이 밀리고 있다. 서울 노른자위 땅에서도 개발 포기가 속출한다. 건설사와 금융권의 연쇄 위기로 도시 슬럼화와 더불어 주택 공급 부족이 우려된다. 올해 서울 아파트 입주 물량이 역대 최저 수준을 기록할 것으로 예측되고 전셋값 상승으로 부동산 시장 불안이 가중될 것으로 예상된다.
국토교통부 주택통계에 따르면, 지난 1월 중 전국 주택 인허가 물량은 2만5,810가구에 그쳤다. 전달과 대비해도 72.7% 줄어든 수치다. 이 기간 수도권 인허가는 1만967가구로 전월 대비 81.9% 급감했다. 지방은 1만4,843가구로 56.3% 감소한 것으로 집계됐다. 유형별로는 아파트 인허가가 2만2906가구, 비아파트가 2904가구로 각각 72.7%, 9.8% 감소했다.
향후 2~3년 후 주택시장 상황을 가늠하는 주택 착공 또한 줄고 있다. 지난달 전국의 주택 착공 물량은 2만2,975가구로 한 달 전보다 41.0% 감소했다. 수도권 착공은 1만2,630가구로 46.2% 줄었고, 지방은 1만345가구로 33.25% 감소했다. 아파트와 비아파트 착공 역시 각각 41%, 7% 적어졌다.
실효적 대책으로 주택 공급 가뭄 해소해야
주택 공급 부족은 지금도 그렇지만 2~3년 후가 더 문제가 될 수 있다. 금리 인하와 임대차법 적용 시기가 맞물리면서 전셋값과 매매가격 폭등으로 이어질 공산이 크다. 고금리와 부동산경기 침체로 지금은 관심에서 멀어져 있으나 주택 공급 감소가 현재화될 경우 2022년 이전의 부동산 가격 폭등이 더 심각한 상황으로 재현될 수 있다.
난제일수록 원론적 대응이 유효한 터. 지금으로서는 어떻게든 공급 가뭄을 해소하는 게 급선무라 할 수 있다. 주택 공급을 촉진하기 위해 정부가 토지 개발 정책을 강화하고 공공 부문이나 재개발·재건축 등을 통한 주택 공급을 늘려야 한다. 주택시장 안정을 위한 금리 정책도 필수다. PF대출을 연착륙 정상화하고 금리를 낮춰 주택 거래를 촉진하고 부동산 투자를 유도해야 마땅하다.
세제 혜택으로 부동산 거래의 숨통을 터줘야 한다. 공공 부문과 민간 투자를 활성화하기 위한 세제 혜택도 긴요하다. 가장 중요하고 시급한 것은 규제 완화다. 주택시장 회복을 막고 있는 비현실적인 규제를 풀고 투자를 유도하는 환경을 조성해야 한다. 공공 기여제 개선, 분양가 상한 해제, 토지거래허가구역 중단, 용적률 상향, 인허가 기간 단축 등 동원 가능한 대책을 총망라할 필요가 있다.
시장 안정은 불 끄기와 같다. 강 건너 불로 방관했다간 안방으로까지 불이 옮겨붙는 참변을 당할 수 있다. 정부는 상황의 심각성을 인식하고 실효적 대책으로 침제된 부동산 시장을 살려내야 한다. 규제는 풀고 지원을 늘려 호미로 막을 걸 가래로도 못 막는 잘못을 범해선 안 된다. 지난날의 집값 폭등은 생각만 해도 진저리가 난다. 기억조차 하고 싶지 않은 쓰라림을 다시 겪는 일은 없어야 한다. 망건 쓰다 장 파할 수 있어 미적대는 것보다 덤벙대는 게 낫다.
필자 소개
권의종(iamej5196@naver.com)
- 논설실장, 부설 금융소비자연구원장
- 서울이코노미포럼 공동대표
- 전국퇴직금융인협회 금융시장연구원장
