[금융소비자뉴스 이동준 기자] 부동산 경기 침체가 지속되는 가운데 '부동산 PF 리스크'가 커지고 있다. 4월 총선 이후 건설사들의 줄도산이 이어질 것이란 위기설까지 나오면서 금융감독원이 건전성 감독을 강화하겠다고 밝히는 등 금융권의 긴장감이 높아지고 있다.
15일 한국신용평가는 제2금융권의 부동산 PF리스크에 대해 증권, 캐피탍, 저축은행, 부동산신탁 등 업종별로 대응력을 점검하는 분석자료를 발표했다.
증권업의 2023년 잠정실적에 관해서는 해외투자 손실, 해외 대체투자 손실, 국내 부동산 PF 충당금 적립 등 영향으로 증권사 실적이 큰 폭으로 저하한다는 전망을 제시했다.
대형사는 해외 대체투자, CFD(차액결제거래), 신용융자, 기 판매 사모펀드 등에서의 금융상품 관련 손실이 크고, 중소형 사는 IB부문 부진으로 영업순수익이 상당폭 감소하고 부동산 PF 충당금 적립도 부담으로 작용한다는 것이다.
국내외 부동산 익스포져(약 42.5조 원) 중 5.5조 원(12.9%, 대형사 약 4.0조 원에 12.7%, 중소형사 약 1.5조 원에 13.6%)이 누적손실로 인식, 작년 4분기만 대략 4.7%에 달했다.
부동산 PF와 해외부동산이 자산건전성 부담 요인으로 작용, 대형사는 해외 부동산, 중소형 사는 브릿지론 리스크 영향이 클 것으로 보인다.
모니터링 익스포저 자본대비 부담은 대형사 33%, s 중소형사 42%로서, 미국, 유럽 중심 해외 상업용 부동산이 2023~2025년 만기가 도래하는 익스포저는 4.3조 원으로, 리파이낸싱(차환) 부담이 지속된다.
해외 상업용 부동산 공실 리스크 및 가치가 하락하는 리스크도 증대한다. 밸류에이션 하락에 따른 평가손실이 발생, 2023년부터 지분투자 포지션 중심으로 손실 인식이 시작됐다.
대출 리파이낸싱 과정에서의 유동성 부담도 확대, 입지, 장기임차 확보여부, 대출 차입조건 등 담보 부동산의 질적인 요소가 중요하다.
개별 PF 사업성(지역, 변제순위, LTV수준 등)에 따라 변별력도 부각될 것이고, 대형사는 2024년 해외부동산 만기도래로 인한 차환부담(Refinancing Risk)에 노출될 우려도 제기된다.
2024년 부동산금융 건전성 저하에 대한 증권사의 대응력은, 부동산금융 위험익스포져 부담이 큰 일부 증권사는 재무지표 및 사업경쟁력 저하를 지속적으로 모니터링할 필요가 있다.
브릿지론, 중·후순위 본 PF, 해외부동산 등 상대적으로 위험이 높은 부동산금융에 대한 부담(자본 대비)은 대형사, 중소형사 각각 약 30%, 40% 수준이다.
연간 이익규모, 자본적정성 등 감안 시 업계 전반의 대응력은 존재하며, 작년 4분기 중 상당 규모의 충당금이 설정됐다. 다만 충당금 적립, 유동성 대응 부담으로 재무안정성 저하되는 일부 중소형 증권사의 신용도 하방 압력은 지속될 것으로 우려된다.
홍콩 H지수 하락으로 인한 증권사 리스크 수준은, 시장 위축으로 인한 수익규모 위축 가능하나, 양적 규모와 장기간에 걸친 하락세 등을 감안할 때, 헤지실패 등으로 인한 대규모 손실 가능성은 제한적일 것으로 본다.
조기상환 지연, 낙인(Knock-In) 발생으로 인한 고객 손실, 파생결합증권 시장 위축, 헤지트레이딩 비용 증가 등으로 향후 실적 감소 영향은 존재할 수 있다.
다만 양적 규모(H지수 연계 ELS 잔액 19년 12월 말 약 30조 원→ 23년 11월 말 약 21조 원) 일정 수준 내로 축소된 상황이다.
또 지수 하락에 대해 동적 델타헤지와 증권사의 트레이딩 손실 인식이 꾸준히 이루어져 왔음을 감안할 때, 증권사의 추가적인 대규모 손실 리스크는 제한적이다.
캐피탈업은 저금리 기조 하에서 풍부한 유동성 바탕으로, 기업금융 중심으로 영업자산 규모 빠르게 증가할 전망이다.
다만 감소 노력에도 부동산 PF 위험 익스포져는 여전히 높은 수준으로 점진적인 사업장 정리 확대 시, 2024년 중 충당금 적립 등을 통한 손실부담 확대 가능성이 있다.
시장금리 상승, 수요 감소 등의 영향으로 조달여건이 악화, 2024년 만기도래 규모가 크게 증가할 것으로, 레고랜드 사태 이후(2022년 10월~12월), 태영건설 워크아웃 이후(2024년 1월~2월) 차환율이 빠르게 저하하고 있다.
캐피탈 업권 전반적으로 자산부채 미스매칭 등 유동성 리스크에 유의할 필요가 있고, 부진한 차환율 상황이 지속되면서 A급 이하의 즉시가용유동성 소진율이 높을 수 있다.
계속된 자본확충과 자산 성장세 둔화 영향으로 레버리지(차입투자)가 줄어든 점은 긍정적이다.
부동산 PF 부실 등 위험익스포져 현실화에 대비한 자본확충(손실흡수능력 제고) 필요성이 증대, 2025년부터 레버리지 배수 규제가 9배에서 8배로 강화될 예정이다.
홍콩 H지수 하락에 따른 캐피털업의 영향은 금융당국의 시장안정화 조치로 여전채(여신전문금융회사채권) 조달환경에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 전망된다.
저축은행업은 부동산금융, 가계신용대출, 사업자대출 모두 높은 신용위험을 감수하는 섹터로서, 적극적인 디레버리징으로 레버리지 낮아진 점은 긍정적이나, 여전히 높은 수준이다.
작년 3분기 이후 가계신용대출 연체율 상승 폭은 다소 둔화되었고 2022년 4분기 이후 대출축소 영향으로 추가 상승 부담이 완화됐다.
자영업자 모기지론은 2020년~2021년 부동산 상승기에 취급한 사업자 후순위 담보대출 리스크가 확대되었는데, 고LTV 잔액이 크게 증가(90% 초과 41%)하고, 아파트 낙찰가율이 하락한 영향이 컸다.
부동산신탁업은 개발신탁 중심으로 산업은 성장했으나, 부동산경기 저하로 신규 수주는 감소하는 양상을 보인다.
책준형(책임준공 관리형) 사업 수주 회복은 당분간 쉽지 않을 전망인데, 책준기한 1년 이내 사업장에 대한 예상 자금부담 규모가 과거 대비 증가하는 양적 위험과, 책준형 사업 위험도가 상대적으로 높아, 향후 신탁계정대 회수가 어려울 가능성이 보이는 질적 위험을 안고 있다.
또 부진한 분양성과로 신탁계정대가 증가 추세인데, 최근 책준형 시장의 급격한 확대로 양적부담이 매우 높은 가운데, 신탁계정대 투입규모가 증가하고 회수 성과에 모두 부정적 전망을 보인다.
반면, 차입형 부동산신탁은 분양성과는 다소 저하됐으나, 책준형과 대비해서는 양호한 편으로, 책준형과는 달리 차입형 수주실적이 크게 증가하지 않아 양적부담은 어느 정도 관리되는 수준으로 평가된다.
