[금융소비자뉴스 이동준 기자] 지난 4년 간 다세대·연립주택 임대차거래 16.7%가 위반건축물이고, 다세대주택 거주 임차가구의 6.6~27.8%, 연립주택 거주 2.5~34.8%가 위반건축물에 거주하고 있는 것으로 밝혀졌다.
다세대·연립 주택 임대로 인한 연간 임대수익 약 3.9조 원 가운데 위반필지에서 발생하는 총 임대수익은 연간 7,063억 원 규모에 이른다.
특히, 특정지역의 전세사기 피해주택 1,669호 중 188호(11.3%)가 불법건축물에 해당되는 것으로 조사됐다.
23일 국토연구원에서 발표한 '불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 취약성 대응방안' 보고서에 따르면, 위반건축물은 주로 임대용으로, 위반필지 중 다세대주택은 86.4%, 연립주택은 76.1%가 임대용인 것으로 나타났다.
또 2019~2022년 4년간, 다세대·연립주택에서 발생한 임대차 거래 94.0만 건 중 15.6만 건(16.7%)이 위반건축물에서 이루어졌다.
다세대·연립주택 위반필지 2.3만 필에서 2.0만 필에서 임대차 거래가 이루어졌고, 임대차 거래가 존재하는 위반필지의 위반호수는 5.7만 호, 총 호수는 27.4만 호에 달한다.
즉, 약 5.7~27.4만 가구가 세대 내 또는 건물 내에 위반요소가 있는 위반건축물을 임대해서 거주, 다세대주택 거주 임차가구의 6.6~27.8%, 연립주택 거주 2.5~34.8%가 위반건축물에 거주하고 있는 것이다.
현실적으로는 낮은 단속률을 고려하면 실제 불법건축물에 거주하는 임차가구 비중은 더 높아질 수 있다.
이에 따라 전국의 다세대·연립 주택에서 발생하는 임대수익의 3.8~18.2%가 위반건축물에서 발생하고 있는 것으로 보인다.
다세대·연립 주택 임대로 인한 연간 임대수익은 약 3.9조 원이며, 이 중 위반필지에서 발생하는 총 임대수익은 연간 7,063억 원이고, 여기에 ‘위반필지 내 총호수 대비 위반호수 비중’을 적용하면 연간 1,468억 원 규모에 이른다.
지역별로 임차가구 중 위반건축물에 거주하는 비중은 다세대주택의 경우 서울시 동작구(20.3%), 서울시 광진구(18.8%), 서울시 중랑구(18.1%), 서울시 강동구(18.1%), 서울시 송파구(14.4%) 순이다.
연립주택의 경우 경기도 평택시(33.7%), 서울시 중구(19.6%), 서울시 동작구(14.7%), 서울시 강동구(10.7%), 서울시 동대문구(9.7%) 등의 지역에서 높은 수치를 보인다.
불법건축물의 주요 유형은 국토연구원에서 5개 지역을 현장 조사한 결과, 저층주거지를 중심으로 불법건축물이 다수 존재하는 것으로 밝혀졌다.
A지역의 215개 건축물 중 45개(20.9%)가 불법건축물이고, B지역은 844개 중 471개(55.8%)가 건축물대장에 위반사항이 등재되었으며, C지역의 전세사기 피해주택 1,669호 중 188호(11.3%)가 불법건축물에 해당된다.
주요 유형은 주로 무단 용도변경, 불법 증축, 불법 내부구조 변경, 불법 내부설비 변경 등의 요인이 개별적으로 또는 중첩적으로 발생했다.
이 연구를 주도한 윤성진 부연구위원은 “이처럼 불법건축물이 양산되는 원인은 주로 임대수익 증대를 목적으로 한 방 쪼개기, 용적률 확충 등 상품성을 높이려는 불범행위에 기인한다”라고 밝혔다.
아울러 “단속이 충분히 이루어지지 않고, 이행강제금에 비해 임대수익이 높다는 점, 주거용 임대를 위한 법적·물리적 기준이 존재하지 않고 불법건축물을 임대하는 행위가 불법이 아닌 현실이 문제”라고 지적했다.
미국에서는 통일주택임대차법(Uniform Residential Landlord and Tenant Act: URLTA)에서 ‘건물 및 주거에 관한 현행 법령에 규정된 사항 준수’를 비롯한 거주적합성 유지를 임대인의 의무로 명시하고, 영국에서는 ‘Housing Act of 2004’에서 주택임대를 위해 준수해야 하는 ‘주택의 건강 및 안전 점수 체계(HHSRS)’를, 프랑스에서는 민법에서 임대인이 온당한 주거지(logement décent)를 제공해야 하는 의무를 명시하고 있다.
‘불법건축물’이란 ‘무단 용도변경’, ‘불법 증축’, ‘불법 내부구조 변경’, ‘불법 내부설비 변경’ 등 ‘건축 관계법에 반하여 건축된 건축물’을 의미한다. 유사 개념인 ‘위반건축물’은 이미 행정부처로부터 단속 및 조치가 이루어진 상태로 정의하고, ‘불법건축물’은 여기에 불법이 행해졌으나 적발되지 않은 경우도 포함하는 넓은 의미로 활용되고 있다.
