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반값아파트도 10년 거주 후 개인간 거래 허용키로...시세차익 가능
반값아파트도 10년 거주 후 개인간 거래 허용키로...시세차익 가능
  • 박도윤 기자
  • 승인 2023.12.04 10:08
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토지임대부 분양주택 관련 주택법 개정안, 국회 본회의 통과 앞둬
임대료 선납도 가능하게 조정...정책대출 조건 완화도 포함
서울 고덕강일에 공급되는 토지임대부 주택 조감도. 서울시 제공

[금융소비자뉴스 박도윤 기자] '반값 아파트'로 불리는 토지임대부 분양주택도 10년간 거주하면 매매를 통한 시세 차익이 가능해질 전망이다.

4일 국회 국토교통위원회에 따르면 지난달 30일 이 같은 내용 등을 담은 주택법 개정안이 국토위 전체회의를 통과하고 본회의 상정을 앞두고 있다.

이번 주택법 개정안은 전매제한 기간 10년을 두고, 이 기간이 지나면 개인 간 자유로운 거래를 허용토록 했다.

LH로 국한된 토지임대부 주택의 환매 대상 기관을 SH 등 지방공사로 확대하는 내용도 담았다.

법 개정이 완료되면 시세 차익을 누릴 수 없어 '반쪽짜리'라고 평가받던 토지임대부 분양주택 추진이 탄력받을 수 있게 될 것으로 보인다.

토지임대부 분양주택은 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양해 분양가를 낮춘 주택으로, 현재 서울 내 공급이 추진되고 있다.

현행 주택법상 토지임대부 주택의 의무 거주기간은 10년인데, 매각은 반드시 한국토지주택공사(LH)에 하도록 해 정해 분양받은 사람이 주택을 자유롭게 사고팔 수 없는 구조다. 

게다가 매각 금액은 입주자가 납부한 입주금과 그 입주금에 1년 만기 정기예금의 평균 이자율을 적용한 이자를 합한 금액으로 정해 시세 차익도 기대할 수 없다.

이와 관련 국토부 관계자는 "공공분양주택은 주거 사다리 기능을 해야 하는데, 분양가와 별반 차이가 없는 금액으로 LH에만 환매를 할 수 있도록 하면 임대주택과 다름없다는 문제가 있었고, 이에 따라 SH가 공급을 확대하려 해도 애로를 겪었다"며 개정 취지를 전했다.

개정안에는 토지임대부 분양주택의 토지 임대료 납부 방식을 지금의 월별 납부 외에 선납 방식도 추가하는 내용도 담겨있다.

아파트에 딸린 대지 지분에 대한 임대료인 토지 임대료는 본청약 때 확정되는데, 지금보다 금리가 더 올라가면 임대료가 상승하는 부작용을 막기 위한 것이다.

토지임대료는 택지를 만드는 데 들어간 조성원가에 은행 3년 만기 정기예금 이자율을 적용해 정해진다.

토지임대부 분양주택은 토지 임대료를 얼마나 안정적으로 측정하고 관리할 수 있느냐가 매우 중요하다. 토지 임대료를 올리면 수요자들에게 부담스럽고, 너무 낮추면 토지임대부 주택은 일정 부분 재원이 들어가는 형태이기에 지속가능성이 떨어지기 때문이다.

토지임대부 주택 활성화를 위해선 토지임대부 주택을 분양받은 사람에 대한 정책자금 대출 문제도 풀어야 한다.

이에 이번 주택법 개정안에는 도심공공주택 복합사업을 통해 공급되는 일반분양 주택을 분양가 상한제 적용 대상에서 제외하는 내용도 담겼다.

뉴홈 '나눔형'을 분양받으면 최대 5억원 한도 내에서 분양가의 80%를 최장 40년간 낮은 고정금리(연 1.9∼3.0%)로 빌릴 수 있는 전용 모기지를 이용할 수 있다.

하지만 토지임대부 주택 수분양자는 지금으로선 조건이 같은 전용 모기지를 받을 수 없다. 토지와 건물을 모두 소유하는 분양주택과 달리 토지와 건물 소유주가 달라 일반 주택담보대출을 적용하기 어렵기 때문이다.

따라서 토지임대부 주택에 대한 대출이 완화되면 수요자들의 선호를 높일 수 있을 것으로 보인다.

도심공공주택 복합사업은 민간사업으로 개발이 어려운 역세권, 준공업지역, 저층 주거지를 LH 등 공기업이 확보해 주택을 공급하는 사업으로, 공사비 증가로 사업비가 불어난 상황에서 해당 지구에 일률적으로 분양가 상한제를 적용하면 조합원 분양가가 일반 분양가보다 높아질 수 있다는 문제가 발생했다.

이번 개정안이 통과되면 도심공공주택 복합사업을 통한 주택공급이 좀 더 원활해질 전망이다.


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