독일 빌딩투자에선 하나증권 1,350억원 손실 가능성. 기관투자자들과 투자 주선 증권사간 분쟁도 곳곳에
금감원, 20일 대책회의. 그러나 뾰족한 대책 없어. 올해와 내년 만기도래 해외부동산펀드만 21조원 달해
[금융소비자뉴스 이동준 기자] 증권사를 비롯한 제2금융권에 국내 부동산PF 리스크에 이어 해외 부동산투자 리스크가 본격화하고 있다.
지난 17일 한국신용평가(이하 한신평)가 진행한 '2023년 금융부문 상반기 정기평가 결과 및 하반기 신용도 전망' 웹캐스트에서 노재웅 한신평 금융·구조화평가본부 실장은 "국내 중소형 증권사들은 주로 국내 부동산PF에 여전히 취약한 반면 대형 증권사들은 해외부동산 관련 익스포저가 자기자본 대비 24%에 달해 해외 상업용 부동산 중심으로 리파이낸싱 부담이 확대되고 있다“고 말했다.
한신평은 하반기 다시 도래하는 대규모 부동산PF 브릿지대출 만기와 미국·유럽 상업용부동산의 자산가치가 하락, 새마을금고의 브릿지론 선순위채 회수 등을 주요 리스크로 꼽았다.
한신평은 해외 대체투자 관련, 특히 주요 모니터링이 필요한 증권사로는, 미래에셋, 하나, 메리츠, 대신증권 등을 들었다. 모두 자기자본대비 해외대체투자 익스포져(위험노출액)가 높은 업체들이다.
노 실장은 "선순위 대주단의 만기가 도래하거나 연체 주택담보대출비율(LTV) 트리거 등의 발동으로 기한이익상실(EOD) 등이 발생하고 있다"며 "조기 청산 경매 등으로 대규모 손실을 볼 가능성이 존재하고 있어 모니터링하고 있다"고 설명했다.
이중 최근 리스크가 가장 먼저 본격화하고 있는 곳은 증권업계 1위 업체 미래에셋증권이다.
미래에셋 계열 멀티에셋자산운용은 18일 집합투자재산평가위원회를 열고 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩에 대출하기 위해 조성한 펀드 자산의 90% 안팎을 대손상각 처리하기로 결정했다. 거의 대부분 회수가 어렵다고 보고 손실처리하겠다는 얘기다.
앞서 미래에셋증권은 2019년 6월 펀드를 조성, 기관투자자 등으로부터 모은 자금으로 해당 빌딩에 중순위(메자닌) 투자를 했다. 당시 환율 기준 2,800억원을 대출해줬으나 빌딩 매각으로 중순위 등 나머지 투자자들은 지금 회수가 어려워졌다.
중순위로 자금을 댄 투자처로 미래에셋증권(240억원)뿐 아니라 ▲우리은행(765억원) ▲한국투자증권(400억원) ▲유진투자증권(200억원) ▲한국은행 노조(20억원) 등도 있는 것으로 알려져 피해 확산이 우려된다. 미래에셋측은 현재 선순위 대출자 등을 상대로 법적 소송에 들어간 상태다.
이지스자산운용은 공모펀드로 편입한 독일 트리아논 빌딩 자금조달에 쩔쩔매고 있다. 자산가치가 하락하며 대주단으로부터 대출 상환 압박을 받고 있는 가운데 EOD(기한이익상실)만 간신히 막은 상태로 알려져 있다.
펀드 만기는 오는 10월이다. 특히 공모ㆍ사모펀드 판매와 고유계정 등을 포함해 1,350억여원의 자금을 투입한 하나증권의 손실 가능성이 증권업계에선 관심의 대상이다.
글로벌 부동산 경기 침체로 인해 신규 리파이낸싱은 점점 더 어려워지고 있다. 고금리 지속으로 조달금리가 올라가면서 미국이나 유럽 도심의 상업용 오피스 빌딩 가격은 여전히 하락 추세를 지속하고 있다.
투자자들과 투자를 주선한 증권사들간에 법정 다툼도 곳곳에서 벌어지고 있다.
롯데손해보험은 미국 가스복합화력발전소 관련 펀드에 5천만달러(650억원)를 투자했다가 미국 기업들이 채무불이행을 선언하면서 손실을 보자, 부당 이득 청구 소송을 제기했다.
롯데손보는 자금을 모집한 메리츠증권이 투자 권유 당시 대출 원리금 미상환액 증가 가능성과 담보 구조의 위험성을 고지하지 않았다고 주장했다. 반면 메리츠증권은 해당 펀드의 운용에 관여하지 않았고 위험성 고지를 안 할 수 없는 상황이라며 롯데손보 측 주장을 일축하고 있는 것으로 알려진다.
업계의 한 관계자는 "국내 증권사들의 경우 높은 수익에만 매몰돼 최근 수년간 중순위 대출(메자닌) 등의 다소 위험한 해외부동산 투자를 경쟁적으로 많이 해왔다"며 "선순위 대출자가 권리를 행사하면 중후순위 대출자는 손실 대부분을 떠안아야 하는 상황이 점점 더 자주 발생하고 있다"고 말했다.
올해와 내년 만기 도래하는 해외 부동산 펀드 금액만 21조원에 달하는 것으로 알려진다. 하지만 금리가 다시 내려 해외 상업용부동산 시장이 다시 회복되기를 기다리는 것 외에 마땅한 대책도 거의 없는 상황이다.
금감원은 20일 해외 대체투자와 부동산 PF 관련 증권사 임원들을 불러 오는 간담회를 진행할 예정이다. 형식은 분기별 정례 간담회이지만 특히 해외 대체투자 부실 관련 사항들이 집중 논의될 것으로 알려진다.
