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“집값 10% 넘게 떨어지면 8건 중 1건은 ‘깡통전세’ 전락”
“집값 10% 넘게 떨어지면 8건 중 1건은 ‘깡통전세’ 전락”
  • 김나연 기자
  • 승인 2023.01.05 10:25
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2년간 집값 10∼20% 하락할 경우, 깡통전세 속출…대구는 3건 중 1건 우려

[금융소비자뉴스 김나연 기자] 앞으로 2년 동안 주택가격이 10∼20% 하락할 경우 올해 하반기 만기가 도래하는 전세계약 8건 중 1건은 이른바 ‘깡통전세’로 전락할 위험이 있다는 연구 결과가 나와 주목된다.

깡통전세는 통상 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택매매가격의 80%가 넘는 주택이다.

주택금융연구원 민병철 연구위원은 5일 주택금융리서치 28호에 실린 '보증금 미반환 위험의 추정 - 깡통전세 아파트를 중심으로-' 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 임대차 계약 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해는 매년 크게 늘어나고 있다. 주택도시보증공사 보증금 반환보증 사고액은 2018년 792억원, 2019년 3442억, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원, 2022년 1∼9월 6466억원으로 이미 전년 규모를 넘어섰다.

보고서는 작년 7월 기준 직전 3개월 동일 단지와 동일면적 등의 거래가격을 평균값으로 정한 뒤 주택가격지수가 향후 2년간 0∼10% 하락(시나리오1), 10∼20% 하락(시나리오2)할 때 만기 도래 전세계약 중 깡통전세 비중을 추정했다.

통상 깡통전세는 전세보증금과 주택의 매매가격이 유사한 수준이 된 상태, 전세보증금과 해당 주택을 담보로 한 주택담보대출의 합이 매매가격을 넘는 경우를 말한다.

임대인은 집을 팔더라도 임차인에게 보증금 전액을 내주지 못할 위험이 발생한다. 다만 이번 분석에서는 층별 가격 차이 등을 감안해 보증금이 추정 매매가보다 10% 이상 큰 경우를 깡통전세로 정의했다. 

아울러 정확한 시세를 평가하기 어려운 신축 빌라 등을 제외하고 가격 정보를 쉽게 얻을 수 있는 아파트를 분석 대상으로 정했다.

분석 결과 올해 상반기 만기 도래건 중 깡통전세 비중은 시나리오1에서는 전국적으로 3.1%, 시나리오2에서는 4.6%로 예상됐다. 

올해 하반기 만기 도래건은 위험이 더 커져 시나리오1에서는 전국적으로 7.5%, 2에서는 8건 중 1건인 12.5%가 깡통전세가 될 것으로 전망됐다.

시나리오2를 기준으로 대구는 깡통전세 확률이 3건 중 1건인 33.6%에 달할 것으로 추정됐고, 경북(32.1%), 충남(31.3%), 울산(30.4%) 등도 깡통전세가 될 우려가 컸다. 

충북(26.8%), 전북(25.1%), 경남(20.7%), 광주(19.3%), 대전(19%), 전남(16.9%) 강원(14.6%) 등도 전국 평균을 웃돌았다. 

서울의 경우에는 깡통전세 확률이 1.9%(시나리오1)와 2.9%(시나리오2)로 다른 지역에 비해 상대적으로 낮았다.

민병철 주택금융연구원 연구위원은 "급등했던 주택가격이 하락하면서 깡통전세 발생비율은 증가할 가능성 높다"며 "깡통전세 문제 등을 해결하기 위해서는 보증금 반환보증뿐만 아니라 다각적인 관점에서 대응 방향 모색 필요하다"고 밝혔다.


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