부동산 전문가들 "민간 토지나 주택 재개발 이해 조정할 것 많아 실현 미지수"
[금융소비자뉴스 박혜정 기자] "대부분 입지는 확정돼 있으나 지자체 협의가 남아 있어 한두 달 후 협의가 완성되면 두세 차례로 나눠서 발표할 예정이다."
변창흠 국토교통부 장관은 4일 밤 MBC 뉴스데스크에 출연해 이날 발표한 대도시권 주택공급 확대 방안의 신규 택지개발 대상지역에 대해 이 같이 설명했다. 그는 "전국 20곳 정도를 지정해서 25만호를 공급할 수 있는 택지로 개발할 예정이다"라고 덧붙였다.
변 장관은 이날 공공기관이 주도하는 개발사업 등을 통해 2025년까지 서울 32만3000호 등 전국 83만6000호를 공급하는 계획을 발표했다.
그는 "서울엔 충분히 집을 지을 수 있는 땅이 많지만 저효율적으로 저밀로 이용되고 있었다"며 "구로나 금천, 영등포 등 준공업지역의 경우 무질서하게 입지해 있는데, 잘 활용하면 충분히 많은 주택을 지을 수 있다"고 밝혔다.
변 장관은 "천호1구역, 관악 강남아파트, 정릉 스카이연립 등 개발사업을 공공이 했다"고 제시하고 "공공이 개발하면 집의 품질이 떨어지고 임대만 짓는다는 불안감이 있는데, 공공 개발 사업도 민간과 협력해서 할 수 있는 다양한 사업 방식이 있다"고 설명했다.
그는 "뉴타운은 조합이 개발이익을 가져가 땅값이 오르고 원주민 재정착도 안 됐다"고 평가하고 "이에 반해 공공 개발사업은 토지주에게 일정 수익을 인센티브로 배분하고 나머지는 세입자 대책이나 인프라 건설 등에 활용함으로써 원주민의 재정착을 도와 성격이 다르다"고 강조했다.
이날 또 KBS 9시 뉴스에도 출연해 변 장관은 다주택자가 매물을 내놓게 하기 위해 양도소득세를 완화해야 한다는 주장에 대해 "양도세를 완화하면 정부가 실수요자 중심으로 주택시장을 관리하겠다는 의지가 약해지는 것이 아니냐는 오해를 살 수 있다"며 "전에도 양도세를 완화했는데 매도 실적이 많지는 않았다"고 밝혔다.
민간 재건축 단지에 대한 규제 완화 내용이 빠진 데 대해선 "일각에서 분양가상한제나 재건축초과이익환수제 적용을 배제해야 한다는 의견이 있는 것으로 알지만, 그것만 하면 해당 지역의 부동산 가격이 올라버려 주택시장을 안정시키겠다는 취지와 달리 부작용을 일으킬 수 있다"고 말했다.
그는 수요자들의 주택 입주 시기에 대해 "아주 작으면 1년 내에도 가능하고 유형에 따라 3~4년 걸리는 주택도 있을 수 있다"며 "하지만 신도시처럼 오랜 시간이 걸리지는 않을 것"이라고 했다.
부동산 전문가들 "획기적인 물량은 인정...민간 재개발 쉽지 않은 난제 많아 실현은 미지수"
변 장관의 전날 발표에 대해 대다수 부동산 전문가들은 부동산 시장이 확고한 안정세로 갈지는 지켜봐야겠으나 획기적인 물량 폭탄이라는 데는 동의했다.
하지만 정부의 청사진이 실현될 수 있느냐는 다른 문제로 보았다. 대부분의 도심 개발이 공공 택지가 아니라 민간의 땅이나 주택을 재개발하는 형식으로 이뤄지기 때문이다. 민간 땅이나 주택 재개발에는 토지 수용과 보상, 땅 주인과 집주인, 세입자 간의 이해 조정 등 정부가 해결하기 쉽지 않은 난제가 수두룩하다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 "정부의 계획은 일종의 도심 정비사업이라고 할 수 있는데 이는 신규 택지와 달리 기존 소유자와 임차인, 상가 임대인 등 복잡한 권리관계를 공공이 뛰어들어 조정한다고 해서 속도를 낼 수 있는 구조가 아니다"고 했다. 자칫 주변 땅값만 잔뜩 올려놓은 상태에서 사업 추진이 지연되면 개발 비용이 늘어나 사업 자체가 무산될 우려도 있다는 것이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수도 "정부가 일조권이나 높이 제한 완화에 용적률 인센티브를 동원하고, 패스트트랙으로 사업 추진에 속도를 내기로 했으나 집주인, 땅 주인이 동의해야 가능한 데 이게 만만치 않을 것"이라며 "사유재산권 문제가 불거질 가능성도 있다"고 했다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "공급 물량 수치는 제시됐지만, 어디를 어떻게 개발한다는 것인지 구체성이 떨어지고 두루뭉술한 감이 있다"면서 "정부 내부적으로는 물론 개발 지역에 대한 실천 계획이 있겠지만 실현 가능성을 국민에게 충분히 납득시킬 수 있는 근거를 제시하면 좋겠다"고 했다.
