[금융소비자뉴스 강승조 기자] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 어려움을 겪는 소상공인 세입자가 소송을 통해 상가 임대료를 감액 받을 확률이 높아졌다.
국회는 24일 오후 본회의를 열어 상가건물임대차보호법(상가임대차법) 개정안을 통과시켰다.
개정된 법에는 '차임 등의 증감 청구권' 항목에서 청구권을 행사하는 사유에 '제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동'이 추가됐다. 코로나19로 인해 영업 손실을 봤다면 건물주에게 월세를 깎아달라고 요구할 수 있게 된 것이다.
기존 법조문은 '임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동'으로 두루뭉술해 법원이 그동안 세입자의 임대료 감액 청구권을 매우 보수적으로 해석함으로써 잘 활용되지 못했다.
하지만 개정법안에 세입자가 월세를 줄여달라고 요청할 수 있는 조건으로 코로나19와 같은 1급 감염병으로 경제 사정이 나빠진 경우가 명시적으로 추가되면서 세입자가 승소할 수 있는 확률이 높아졌다.
세입자는 코로나19에도 불구하고 월세를 깎아주지 않는 건물주에게 소송을 제기해볼 만하게 된 것이다. 세입자가 소송에서 이긴다면 감액 청구를 한 순간부터 법원 판결 때까지 건물주가 할인해 주지 않아 더 낸 월세를 돌려받을 수 있게 된다.
하지만 소송은 영세상인 등에겐 비용이나 시간의 부담으로 엄두도 못 낸다는 점에서 한계는 있다. 소송을 낸다 해도 워낙 법원이 그동안 이 조항을 엄격하게 해석했기에 완전 승소한다는 보장이 없다는 의견도 나온다.
당초 법안은 세입자가 코로나19를 이유로 월세 감액을 요청하면 건물주가 받아들여야 하는 내용도 포함돼 있었으나 사유재산권을 지나치게 침해한다는 지적에 법안 심사 과정에서 제외됐다.
일각에서는 차임 등 증감 청구권 사유에 굳이 1급 감염병을 넣은 것이 오히려 다른 사유로 인한 청구권 행사를 어렵게 할 수 있다는 우려도 제기했다. 월세 감액 청구가 1급 감염병으로 인한 재난 상황이나 그에 버금가는 재난이 발생하는 경우에만 가능한 것으로 축소 해석될 여지가 있다고 법무부는 지적했다.
코로나19로 세입자만 아니라 건물주도 사정이 어려워졌는데, 약정한 월세를 유지하는 것이 현저히 부당할 정도의 경제 사정 변동이라 보기 어렵다는 지적도 있다.
코로나 정국에 당분간 월세 못 내도 쫓겨날 염려 없어
개정된 상가임대차법은 또 앞으로 6개월간 세입자가 월세를 내지 않아도 세입자가 이를 이유로 계약을 파기하거나 계약갱신 요구를 거부하지 못하게 했다.
원래 법은 세입자가 세번 월세를 내지 않으면 건물주가 계약해지나 계약갱신 거절을 할 수 있게 하는데, 앞으로 6개월간 발생한 연체는 '월세 3회 연체'에 산입하지 않는다는 뜻이다.
이는 세입자가 코로나19로 경제 상황이 어려워졌는지 따지지 않고 모든 상가 임대차 계약에 적용된다.
이와 같은 퇴거 금지 등 세입자를 위한 정책은 해외에서도 이미 널리 시행되고 있다.
미국은 올해 3~7월 세입자의 월세 연체를 이유로 세입자에 대한 퇴거 조치를 할 수 없게 했다.
독일도 2022년 6월까지는 코로나19로 월세가 밀렸을 때 주택과 상가의 임대차계약을 해지할 수 없도록 했다. 단, 세입자는 월세를 내지 못하는 이유가 코로나19 때문임을 소명해야 한다.
하지만 6개월간 월세가 연체되고 나서도 이후 두번까지 더 연체돼도 계약이 이어질 수 있다는 점에서 건물주가 월세가 안 들어오는 상황에 대비해 보증금을 대폭 높이는 부작용이 나올 수 있다는 지적이 나온다.
정부는 상가임대차법 개정 후속 조치를 서둘러 이른 시일 내에 개정된 법안을 시행할 방침이다.
