[금융소비자뉴스 이성은 기자]서울 아파트 ‘중위가격’이 사상 첫 9억 원을 돌파하면서 고가주택 대출규제를 적용받게 됐다.
3일 KB국민은행이 발표한 주택가격동향을 보면 지난달 서울 지역 아파트 중위 매매가격은 9억1216만원으로 정부의 고가주택 대출규제 기준선인 '시가 9억 원'을 넘어섰다.
중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격이다. 서울 아파트 절반이 고가주택에 적용되는 대출규제를 받게 돼 사실상 대다수 아파트에 적용되는 일반 규제가 된 셈이다. 9억 원 초과의 아파트를 대출받아 살 생각도 가급적 하지 말라는 의미다.
시가 9억 원 초과 주택이 적용받는 첫 번째 대출규제는 주택담보대출비율(LTV)이다. 9억 원 이하 분까지는 LTV 40%를 적용하지만 9억 원 초과분에 대해선 LTV를 20%까지만 설정해준다. LTV를 40%에서 20%를 줄이는 조치만으로도 대출한도를 1억 원 이상 줄이는 효과를 낼 수 있다.
또한 시가 15억 원 초과 아파트에 대해선 시중은행에서 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지됐다.
LTV 규제로 인해 대출한도 감소효과를 기대할 수 있지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인한 효과도 기대할 수 있다.
12·16 부동산대책의 후속조치로 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출의 경우 DSR 규제를 예외 없이 적용하도록 하고 있다.
연소득이 7000만원이고 신용대출이 1억 원이 있는 차주가 시가 15억 원인 아파트를 담보로 만기 35년에 걸쳐 연 3.5%의 담보대출을 받을 경우, DSR 규제만으로도 대출한도가 1억6000만원 추가로 줄어드는 셈이다.
9억 원 초과분에 LTV 20%를 적용한 대출 한도는 4억8000만원이다. 여기에 DSR 40%까지 적용하면 대출한도는 3억2000만원이 된다. LTV에 DSR 규제까지 적용하면 대출한도가 아파트 가격의 5분의 1수준까지 줄어든다.
지난달 20일 부터는 시가 9억 원 초과하는 고가주택 보유자는 어디서도 신규 전세보증을 받을 수 없게 됐다. 전세보증이 있어야 전세대출을 취급하는 관행상 전세보증을 받지 못하면 전세대출을 받지 못한다는 의미다.
또한 전세대출 규제 이전에 전세대출을 받은 사람이라도 앞으로는 시가 9억 원이 넘는 주택을 구입하면 이번 전세대출 만기를 끝으로 대출 연장이 되지 않는다.
규제 전 고가주택 보유자였고 전세대출도 쓰고 있었다면 앞으로도 전세대출을 무기한 연장할 수 있다. 다만 전세 대출금의 증액이나 이사와 같은 이유로 담보물건이 변경될 경우, 신규 대출로 간주된다. 즉 대출규제 대상이 되므로 대출이 거절된다.
또한 보유 주택이 시가 9억 원을 넘으면 주택연금도 받을 수 없다. 현재 주택금융공사의 주택연금 규정상 가입 대상이 고가주택 기준선인 '시가 9억 원 이하'로 맞춰져 있기 때문이다.
