[금융소비자뉴스 이동준 기자] 부동산PF 관련 자금난 후유증을 아직도 겪고 있는 롯데-태영건설과 한신공영, 그리고 시공 사고가 난 GS건설-HDC현대산업개발 외에도 현재 미분양 위험이나 부동산PF 위험 등으로 리스크가 큰 건설사는 신세계-동부건설과 코오롱글로벌 등이라는 분석이 나왔다.

또 SK에코플랜트의 경우 미분양이나 PF위험 등은 낮으나 각종 투자자금 소요로 차입부담이 커 추가 자본 확충이 수반되지 않는다면 신용등급 하방 압력이 높아질 것으로 전망되었다.

한국기업평가(이하 한기평)는 지난주 내놓은 ‘레고랜드 그후 1년, 건설업은 정말 생사의 기로에 있을까’라는 보고서에서 레고랜드 사태 이후 건설사들의 위기대응능력은 분명 개선돼 현 시점에서 건설사들의 생사 여부를 논하는 것은 시기 상조이나 건설업에 너무 많은 변수들이 존재해 시장에서는 건설사들의 부실화 가능성 우려가 여전히 크다면서 이같이 밝혔다.

보고서는 올들어 미분양이 감소하고 있으나 추세적 반전을 예단하기는 이르며, 레고랜드 사태 이후 건설사 신용등급 하향기조가 시장 예상보다 장기화될 것으로 본다고 판단했다.

보고서는 또 시공 이슈는 가장 단기간 내 신용등급을 움직이는 요소로 작용하고 있으며, 자금(PF)· 분양· 시공에서 한가지 요소라도 리스크 수준이 높거나 과중한 재무부담을 장기간 지속하는 업체들의 신용등급 하방 압력이 높은 상황이라고 분석했다.

보고서에 따르면 우선 분양의 경우 현재 매출에 반영되는 건설사 진행 사업들의 분양률은 대부분이 90% 내외 수준을 기록하고 있으나 신세계건설만은 진행사업 분양률이 60%대로 분양 리스크가 높으며, 동부건설과 한신공영도 미분양 위험이 높다고 밝혔다. 이들 3사는 분양경기가 저하되고 공급과잉 우려가 큰 대구· 포항 등의 지역에 다수 사업지를 보유하고 있다.

신세계그룹의 이마트가 최대주주(42.7%)인 신세계건설의 경우 2022년 인건비 및 원자재가격 상승 등의 원가부담, 일부 사업장의 대손상각비 인식 등으로 EBITDA(상각전 영업이익) 마진이 3%를 하회하고 있다. 작년 적자전환에 이어 올 상반기에도 344억 당기순손실을 기록했다.

보유 수주잔고 및 이 회사의 민간사업 축소 계획 등을 감안하면 중단기 외형 축소가 불가피하고, 원가부담 및 레저부문 실적변동성 등을 고려하면 수익성 개선 가능성 역시 제한적이다.

동부건설과 한신공영의 경우 민간주택 사업의 지역적 분포가 전반적으로 열위에 있으며, 자체 사업과 관련한 토지대금 부담이 높은 수준이다. 특히 공급과잉 우려로 분양경기 저하가 큰 폭으로 나타난 대구 ·인천 등에 토지 매입이 진행되고 있어 이와 관련한 재무부담 추이 등에 대해 면밀한 모니터링이 필요하다.

동부건설은 원래 현 DB그룹 소속이다가 현재는 한국토지신탁 계열인 사모펀드 키스톤에코프라임이 최대주주(56.39%)다. 작년까지 흑자를 내다 올 상반기에 역사 178억 적자전환했다.

부동산PF의 경우 올들어 건설사들이 자금경색에 대비해 최대한의 유동성 확보에 주력한 결과 부동산PF 우발채무가 과도한 롯데건설, 태영건설, 코오롱글로벌 등을 제외한 대부분의 업체들은 현금성 자산 대비 PF 우발채무가 1배 이하로, 일정 수준의 리스크 대응이 가능할 것으로 예상된다.

코오롱글로벌의 경우 자동차판매 부문 분할 이후에도 2023년 6월말 연결기준 부채비율이289.3%를 기록하는 등 여전히 재무부담이 과중한 수준이다. 자동차판매 부문 분할로 사업포트폴리오 다각화 수준이 저하됐으며, 2023 년 8월말 기준 PF 우발채무에 대한 신용보강 제공 수준도 1.1조원 규모에 달한다.

착공사업들의 분양률은 우수한 수준이나 미착공 PF 우발채무규모가 6,121억원에 이르고, 보유 현금성자산은 2,377억원에 불과해 PF리스크 현실화시 자체 현금을 통한 대응이 어려울 수 있다. 신용보강 제공 프로젝트의 사업 진행 경과 및 성과에 대한 모니터링이 필요하다.

코오롱글로벌은 코오롱그룹 계열사로, 작년에 연결기준 매출 2조6,020억원, 당기순익 1,421억원을 각각 올렸으나 올 상반기에는 당기순익이 293억원으로, 흑자규모가 대폭 줄었다.

SK에코플랜트의 경우 잇따른 지분투자 및 운전자본투자 증가에 따른 자금 순유출, 연결 자회사의 차입금 편입 등으로, 연결기준 순차입금은 2020년말 1.1조원에서 2023년 6월말 4.4조원으로 대폭 확대되었다.

2021년 이후 신용등급 하향변동요인인 순차입금/EBITDA 7배를 넘어서고 있다. 2022년 전 환상환우선주(6월 4,000억원) 및 전환우선주(7월 6,000억원) 발행을 통한 자본확충 효과로 레버리지 지표가 일부 개선되었으나 차입부담을 완화시키기에는 부족한 수준이다.

친환경·신재생에너지 중심의 사업포트폴리오 다각화 효과를 감안해 확대된 재무부담과 관련한 모니터링 기간을 부여하고 있으나 단기간 내 기업공개(IPO) 등 비영업적 요소를 통한 추가 자본 확충이 수반되지 않는다면 신용등급 하방 압력이 높아질 전망이다.

SK그룹 계열사인 SK에코플랜트의 올 상반기 연결 매출은 3조9,272억원, 당기순익은 2,362억원 정도다. 작년에는 매출 7조5,508억원, 당기순익 6,379억원을 각각 기록했다.

작년 말~ 올해 초 부동산PF 자금난을 크게 겪었던 롯데건설의 경우 올들어 단기자금시장 경색이 다소 완화됨에 따라 약 2.6조원의 PF유동화증권을 시장에 재차 매각해 8월말 롯데건설 보유 PF유동화증권 잔액은 약 1,500억원으로, 크게 줄었다. 작년 하반기 대비 단기 유동성 리스크는 완화된 것으로 판단된다.

그러나 여전히 전체 PF 우발채무의 약 80%가 미착공 사업이어서 사업 진행 경과에 대한 모니터링이 필요하다. 사업지 분포, 우선수익권 설정 등을 감안할 경우 프로젝트들의 사업성은 양호하나 부동산 경기 하강 국면에서 착공 전환, 기성에 따른 대금 회수 여부에 대한 불확실성이 확대되었기 때문이다.

이에따라 미착공 상태인 대규모 사업들의 착공 전환 및 분양성과가 중요하다. 23년 하반기 내 예정된 광주중앙공원(잔액 7,100억원), 서울 서초 헌인마을(잔액 3,000 억원) 등 규모가 큰 미착공사업의 본PF 전환 여부 등이 주요 모니터링 요인이다.

태영건설은 자체 사업 준공효과 및 외형 확대에 따른 판관비 부담 완화 등으로 2023년 2분기 연결기준 EBIT/매출액이 4.7% 까지 상승했고, 이익 확대에 따른 자본확충으로, 부채비율 역시 2022년말 대비 소폭 개선되었다.

그러나 2023년 9월에도 신용보강을 제공한 유동화증권 1,609억원을 직접 매입하는 등 PF우발채무의 차환이 여의치 않은 것으로 보인다.

2023년 초 그룹 지주사 티와이홀딩스로부터의 자금대여(4,000억원), 9월 금융기관으로부터의 차입(1,900억원) 등을 통해 유동성에 대응하고,종속회사 지분 매각·보유 사업 매각 등의 자구계획을 통한 재무구조 개선을 진행중이다.

최근 시공 관련 사고로 크게 곤욕을 치르고 있는 GS건설의 경우 검단아파트 지하주차장 붕괴사고와 관련한 고강도 행정처분 등으로 신용도를 저해하는 수준의 평판리스크 확대가 불가피한 점, 대규모 재시공 비용 등을 감안할 때 재무구조 개선까지 시일이 걸릴 전망인 점 등을 반영, 무보증사채와 기업어음 신용등급이 ‘부정적 검토 (Negative Review)’ 대상에 등록되어 있다.

HDC현대산업개발의 경우 신규수주 추이 등을 감안할 때 2022년 발생한 광주화정 사고와 관련한 사업리스크 반영은 일단락 된 것으로 보인다. 하지만 수익성 하락이 지속되고 있는 점을 반영해 등급전망을 ‘부정 적(Negative)’으로 부여하고 있다고 한기평 보고서는 설명했다.

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