[백승희 칼럼] 집값 상승을 유도하는 허위 신고제가 문제되고 있다. 집값을 올릴 목적으로 매매가를 최고가로 신고하고 주변 단지에서 비슷한 가격대에 거래가 이뤄지면 거래를 취소하는 방식이다.
부동산 실거래가 신고는 부동산 계약일 이후 30일 이내에 신고하게 되어 있어 잔금을 치르기도 전에 부동산 거래를 신고함에 따라 완전히 집을 사지 않아도 집을 소유한 사람의 희망 가격에 맞춰 집값을 신고할 수 있게 된다. 신고 후 계약을 취소하거나 파기하면 거래는 무효가 되기 때문에 집값 상승을 목적으로 허위 계약서를 작성해서 가격을 원하는 대로 올려 신고하는 사례가 나타나고 있다.
지속적인 금리 상승으로 부동산 침체기에 진입했던 올 초 서울 반포 래미안 원베일리 입주권 거래는 100억이라는 신고가를 기록했으나 3개월 만에 취소되면서 집값 띄우기 거래가 의심되었다.
강남구 청담동양파라곤 아파트도 올 4월 68억 원에 거래되었다고 신고되었고 서울 서초구 반포 자이도 60억원에 거래 되었다고 신고되었으나 현재까지 소유권 이전 등기가 이루어지지 않아 서울 강남 3구를 중심으로 허위 신고로 의심되는 사례가 대폭 나타났다.
국토부 조사에 의하면 2021년부터 2022년까지 한 해 동안 서울 아파트 매매 계약 해지는 총 2,099건이었으며 그 중 43.7%에 해당되는 918건이 최고가로 신고한 것으로 나타났다.
이에 국토부는 2021년부터 실거래가를 띄우는 구체적인 사례들을 공개하고 집값 상승의 주범이라고 판단, 동일한 거래를 근절할 수 있도록 노력하겠다고 밝힌 바 있다.
위반해도 될 정도로 약한 부동산 법
올해부터 국토부는 실거래가 띄우기를 막기 위한 조치로 실거래가 공개 시스템에 등기 여부를 표시하도록 대책을 바꾸었다. 또한 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 의해 부동산실거래를 허위 신고한 경우 기존 3천만원 이하 과태료에서 3년 이하 징역 또는 3,000만원 이하 벌금으로 강화하였다.
그러나 현행법상 매매 후 소유권 이전등기를 언제까지 해야 한다는 규정은 존재하지 않아 소유권 이전 등기가 이루어지지 않은 것으로 허위 거래라고 단정하기도 혼동되는 상황이다.
또한 허위 신고를 하면서까지 부동산 상승을 일으키는 이유는 일반적으로 부동산 차액이 수 억원 이상 발생하기 때문으로 실거래가 띄우기를 해서 주어지는 댓가에 비하면 최대 3,000만원이라는 벌금의 액수는 크지 않은 것도 사실이다.
이러한 상황에서 부동산 허위신고는 아파트뿐만 아니라 건물 거래 신고에서도 많이 이루어져 부동산 전체적으로 시장 교란이 일어나고 있다.
국토부는 집값 작전세력 근절 대책 회의를 열고 허위신고를 비롯한 편법·불법거래 등을 근절하겠다는 의지를 보이고 있다. 이를 위해 기초단체, 경찰청, 공인중개사협회 등 관계기관과 업무협약(MOU)을 체결하여 부동산 관련 범죄를 예방하기 위한 방안을 마련하고자 하였다.
부동산 제도 다시 한번 정비해야
그러나 문제가 발생했다면 원인부터 살펴보고 바로 잡는 것이 우선이다. 먼저 실거래가 정보로 인해 정확한 집값에 대한 혼란이 온다면 등기를 한 부동산만 신고하는 것도 고려할 수 있을 것이다.
만약 부동산 실거래 신고를 현재처럼 계약 후 30일 이내에 신고하되 부동산 가격의 40% 이상을 납입한 부동산의 거래에 대해서는 확정신고하도록 한다면 실제로 거래된 부동산의 가격만 표시되어 집값 띄우기가 불가능해 질 것이다.
두 번째, 부동산 실거래 정보를 보다 더 확대할 필요가 있다. 현재 부동산 실거래가 조회 정보는 평형, 층, 거래 유형(직거래 또는 중개거래), 계약일, 금액으로 한정되어 있다. 아파트 거래시 동별 실거래가까지 공개된다면 실제 매수인이 자체적으로 판단할 수 있는 근거가 생겨 거짓이거나 왜곡된 정보를 파악할 수 있을 것이다.
마지막으로 미등기 신축주택에 대한 허위 실거래에 대해서도 대책 마련이 필요하다. 국토부가 다음 달부터 등기 여부에 관한 정보를 표기하게 하여 집값 띄우기를 막는다는 대책을 내놓았지만 신축 주택에는 적용되지 않는다. 신축주택은 건설 절차상 준공 후 60일 이내 취등록세를 납부하고 최초의 등기인 소유권보존등기를 하기 전까지는 미등기이다.
이에 입주권을 소유한 사람이 새로운 사람에게 소유권 이전을 하는 형태로만 거래되고 있어 등기 여부 표시가 해당되지 않게 된다. 따라서 개편된 제도에서 빠져나가지 않도록 신축주택도 표괄할 수 있는 규제가 필요하다.
쉽게 부동산 법 위반하지 않도록 처벌 강화해야
부동산은 심리전과도 같다. 투자자들을 중심으로 부동산 거래가 시작되면 부동산 상승세가 시작되는 것처럼 부동산 가격은 사람의 마음과 함께 움직이기 시작한다.
법 또한 인간의 심리적 위협감으로 인해 지켜지기도 한다. 미성년자이기에 처벌 대신 보호를 받는 촉법 소년의 재범죄가 높은 이유도 처벌이 약하기 때문이다.
사람들이 법을 악용하지 않기 위해서는 그에 따르는 위험이 커야 한다. 국토부가 강화한 처벌들은 여전히 법을 위반하더라도 주어지는 혜택이 크기 때문에 범법 행위에 대한 큰 유혹이 들만큼 솜방망이 처벌에 불과하다.
따라서 시장을 교란시키는 부동산 범법행위가 발생했을 시 징역 기간을 좀 더 길게 늘리고 벌금 또한 시세 차익 환수와 같은 강력한 징벌을 제시할 필요가 있다.
이를 통해 부동산 공정 거래에 대한 인식이 점차적으로 개선이 된다면 부동산 버블 문제 해결에도 일부 기여할 수 있을 것이다.
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필자 소개
백승희(q100sh@gmail.com)
전국퇴직금융인협회 금융시장연구원 연구위원
예명대학원대학교 리더십전공 전임교수
기술경영학 박사, 전 국토교통과학기술진흥원 연구원
