김상훈 의원 분석결과, 최근 3년 집값 전망치와 실제에선 최대 2.6%p 오차
[금융소비자뉴스 손진주 기자] 한국감정원이 집값을 엉터리로 조사, 최대 2.6%p의 오차를 보이고 있는 것으로 나타났다. 감정원의 주택가격 동향조사는 통계청의 국가승인통계이자 정부가 부동산 정책을 수립할 때 참고하는 지표인데 시장 실제상황을 제대로 반영하지 못하는 통계를 바탕으로 부동산정책을 수립할 경우 정책의 실효성을 떨어뜨리는 요인으로 작용한다는 점에서 심각한 문제점으로 지적되고 있다.
감정원 집값조사에 큰 오차가 발생하는 것은 감정원의 업무태만으로 풀이된다. 감정원 내부감사결과 신축아파트가 표본에 제대로 반영되지 못하고 단독주택 조사표본에는 무허가 주택이 다수 포함된 것 등이 주요요인 것을 지적됐다. 즉 감정원이 집값조사 매너리즘에 빠져 시장여건변화 등을 통계작성에 제때 반영하는 등의 제대로 된 통계를 작성하는 노력을 소홀히 해온 것이다.
18일 국회 국토교통위원회 김상훈 의원(자유한국당)이 한국감정원에서 받은 '주택 매매가격 변동률 전망 현황'에 따르면 감정원 주택가격조사는 엄밀성과 정확성을 결여 한마디로 엉터리 인 것으로 나타났다. 최근 3년간(2016~2018년간) 수도권 부동산시장 매매가 전망치와 실제 지표간 오차는 최대 2.6%포인트에 이르는 것으로 집계됐다.
연도별로 보면 감정원이 2016년 발표한 수도권 매매가격 전망치는 하반기 '0.3% 상승'이었으나 실제는 1.0% 상승해 0.7%포인트 차이를 기록했다. 감정원은 하반기 들어 연간 매매값 상승률 전망치를 '0.8%'로 낮췄지만 실제는 1.3% 올랐다. 0.5%포인트차다.
수도권 집값 상승이 시작된 2017년에는 하락세로 잘못 예측했다가 수정 전망치를 내놓는 해프닝도 빚었다. 감정원이 2017년 연간상승률 전망치는 '마이너스(-) 0.2%'였지만 실제로는 2.4% 상승해 2.6%포인트나 차이가 발생했다. 감정원은 전망치 발표이후 시장 분위기가 다르자 '연 1.1% 상승'으로 전망치를 수정했으나, 그마저도 1.5%p 격차다.
감정원은 올해도 수도권 매매가격이 0.8% 오를 것으로 발표했지만, 실제로는 1.5%의 상승세가 상반기 내내 이어졌다. 감정원은 지난 7월 올해 수도권 매매가 상승률을 1.7%로 조정했다 .
한국감정원의 주택가격 동향조사에 대한 신뢰도 논란의 원인은 한국감정원 자체에 있다. 국회 국토교통위원회 소속 강훈식 의원(더불어민주당)이 한국감정원에서 받아 지난 16일 공개한 ‘주택가격 동향조사 성과 감사결과 보고서’를 보면 내부감사에서 통계조사와 관리의 문제로 실제 시장상황을 제대로 반영하지 못하는 조사가 이뤄졌다고 지적됐다.
월간 동향조사에 쓰이는 단독주택 표본의 경우 4805개 중 무허가 주택이 110개나 포함된 것이 엉터리 통계의 주요원인중의 하나다. 감정원은 전국적으로 거래 가능한 단독주택을 통계 모집단으로 삼을 수 있으나 무허가 주택은 제한적으로 거래돼 표본으로 부적절 하다는 것. 이 로 인해 실제 시장에서의 부동산매매가격이 제대로 반영되지 못했다.
감정원은 지난 지난 2012년 표본을 전면 재설계하면서 이런 사실을 알고도 적정표본으로 활용해 지금까지 사용해왔다. 감정원의 방만경영 탓이다.
아파트가격동향조사에서는 신축아파트가 표본에 제대로 반영되지 못해 조사결과 실제시세간의 괴리를 가져오는 결과를 빚었다. 선정한 표본이 시장상황을 최대한 정확하게 반영하는 통계조사가 되도록 하기 위해서는 1년 주기로 표본을 보완해야 한다. 그러나 감정원은 예산 부족 등을 이유로 표본에 신축 아파트를 적극 반영하지 않았다.
그 결과, 2013년에는 주택 연령 5년 이하 신축 아파트의 모집단(전체 거래 가능한 아파트) 내 비중은 9.33%, 표본 내 비중은 9.45%로 크게 차이가 없었지만, 2017년에는 모집단 내 비중이 10.89%로 커진 반면, 표본 내 비중은 5.45%로 크게 줄었다.
감정원은 조사원들이 절대적으로 의존하는 부동산중개업소 관리를 소홀히 한 것도 통계의 신뢰도를 떨어뜨리는 요인이 됐다. 감정원이 전국 중개업소 5976곳을 협력 업소로 선정하면 이들 중개업소는 모니터링 시스템에 가격정보를 입력한다. 그런데 협력 중개업소 가운데 주택가격 동향조사 표본주택을 배정받고 가격정보를 제공하는 중개업소는 절반 수준인 58.6%(3504개)에 불과했다. 협력 중개업소의 가격정보 입력률 역시 지난해 70.3% 수준에 불과해 30% 가까운 가격정보는 제공받지 못했고, 입력률 10% 미만의 불성실 업체도 1009곳에 이르렀다.
주간가격동향에선 실거래가 기준 시세 변동을 제때 파악하지 못하고 있는 것은 엉터리 통계로 이어졌다. ‘8·2 부동산 대책’ 발표 직전인 지난해 7월, 조사 대상이었던 한 아파트의 경우 실거래가격이나 매물가격은 7월 1주차부터 상승세였으나 주간동향을 조사한 조사자는 7월 4주차부터 상승세로 인식해, 실제 시세와 주간동향 사이에 3주나 시차가 벌어졌다. 계약한 뒤 일주일 이내 실거래가격을 신고하는 사례도 20.9%(2016년 기준)에 불과한 것으로 집계되는 등 주간동향 조사 자체가 구조적으로 실거래가를 반영하기 어려운 것으로 나타났다.
