[금융소비자뉴스 김영준 기자] 정부가 6·19 대책을 통해 종전에 3가구까지 가능했던 재건축 조합원 주택 공급 가구 수를 1가구, 예외적으로 2가구만 인정키로 하면서 재건축 추진 단지에도 영향이 불가피할 전망이다.
정부는 도시및주거환경정비법(이하 도정법)을 개정해 법 시행일 이후 사업승인인가를 신청하는 단지부터 분양 가구 수를 제한한다는 방침이어서 주로 강남권의 사업 초기 단계의 재건축 아파트들이 사정권에 들 것으로 보인다.
그러나 이날 발표된 부동산 대책의 영향을 받지 않는 조정 대상 지역 서민·실수요자는 해당 지역 전체 대출자의 절반 가량에 해당한다. 시장에서 이번 대책이 '솜방망이'라는 반응이 나오는 이유이기도 하다.
19일 금융위원회 등에 따르면 디딤돌대출은 조정 대상 지역에서도 지금과 같이 주택담보인정비율(LTV) 70%와 총부채상환비율(DTI) 60%를 유지한다. 이와 달리 조정 대상 지역에서 보금자리론과 적격대출은 LTV를 70%에서 60%로, DTI를 60%에서 50%로 각각 강화한다.
디딤돌대출 요건은 Δ부부 합산 연 소득 6000만원(생애 최초 구입자 7000만원) Δ주택 가격 5억원 이하 Δ무주택 가구주다. 이 요건에 해당하는 대출자는 전 업권의 LTV 60%, DTI 50% 강화 규제에서도 예외다.
보금자리론은 연 소득 7000만원이면서 주택 가격 6억원 이하·무주택 또는 1주택자(3년내 처분)가 대상이고, 적격대출은 소득과 보유 주택 제한 없이 주택 가격만 9억원 이하가 기준이다.
서울시와 세종시 전역, 경기도·부산시 일부 집값 과열 지역(조정 대상 지역)에서 정책 대출 상품인 보금자리 대출과 적격 대출도 까다로워진다. 투기 세력을 최대한 솎아내고 서민·실수요자에게는 돈줄이 막히지 않도록 하겠다는 보호 장치다.
금융위원회 가상 분석 결과, 조정 대상 지역 LTV·DTI 규제 강화의 영향을 받는 대출자는 10명 중 2~3명꼴(24.3%)이다. 조정 대상 지역 전체 대출자 중 LTV 60%와 DTI 50%를 넘는 고위험군은 54.1%다. 이중 규제 영향을 받지 않는 서민·실수요층은 55%다. 고위험 차주와 서민·실수요층을 뺀 규제 강화 적용 차주 45%를 곱하면 실제로 차주 24.3%가 영향을 받는다는 계산이 나오는 것이다.
금융당국은 이번 대책으로 전체 신규 주택담보대출의 1~2%가 감소할 것으로 내다봤다. 서민·실수요자 보호를 위해 디딤돌대출과 보금자리론, 적격대출 등 정책모기지를 올해 중 44조원 공급한다는 계획이다.
정부는 이날 발표한 대책은 집값이 과열한 일부 지역에 한해서만 규제를 강화하는 것이라고 밝혔다. 국지적인 부동산 과열에 대응하고, 가계부채에 대한 종합 대책은 8월에 발표할 계획이다.
한편 부동산 업계에 따르면 이번 6·19 대책으로 청약조정지역에서 사업승인을 받지 않은 재건축 추진 단지들은 총 180개 단지 10만6천여가구에 이른다. 지역별로는 서울의 사업승이 이전 단지가 152개 8만1천670가구로 가장 많고 부산이 18개 단지 1만2천800가구, 경기도가 10개 단지 1만1천536가구에 이른다.
정부는 이르면 9월 도정법 개정 이후 사업승인을 신청하는 단지부터 분양 가구 수를 제한하기로 했다. 이 때문에 아직 사업승인가 신청을 하지 못한 이들 단지는 앞으로 조합원 주택 공급 수가 제한돼 투자수요가 줄어들 것으로 관측된다. 특히 강남권에 추진 단지가 몰려 있다.
강남구의 경우 사업승인 이전 단지가 37개 단지 2만1천406가구로 가장 많고 서초구가 25개 단지 1만6천929가구, 송파구가 11개 단지 1만5천829가구에 달한다. 개별 단지로는 송파구 잠실 주공5단지, 강남구 압구정 현대, 강남구 대치동 은마 아파트 등이 대표적이다.재건축 조합원 분양 가구 수가 제한되면 1가구를 제외하고는 나머지 가구에 대해서는 현금청산을 받거나 관리처분계획 인가 전까지 잔여 가구를 아파트를 팔아야 한다.
서울 송파구 잠실의 한 중개업소 관계자는 "부유층 가운데 투자 목적으로 남편은 물론 부인, 자녀들까지 같은 재건축 아파트를 보유한 경우가 있다"며 "앞으로 현금청산을 받는 것과 매매를 하는 것 중 득실을 따져보고 유리한 쪽으로 결정하지 않겠느냐"고 말했다.
