[금융소비자뉴스 박혜정 기자] 최근 전셋값 급락으로 서울 아파트 매매 대비 전세가 비율(전세가율) 50%가 곧 무너질 전망이다.
지난달 대대적인 규제지역 해제에도 불구하고 매매가보다 전셋값이 더 빠지며 한때 아파트값 상승을 주도했던 갭투자도 줄며 시세 반등이 쉽지 않은 모양세다.
28일 KB국민은행에 따르면 2월 현재 서울 아파트 전세가율은 51.2%로 단순 수치만 비교로 지난 2012년 1월(51.2%) 이후 11년1개월 만에 최저치로 떨어졌다. 지난해 11월(53.9%) 이후 3개월 연속 하락했다.
조사에 따르면 강남3구·용산구 등 서울 규제지역의 전세가율은 일제히 50% 밑으로 내려갔다.
강남구의 전세가율은 42.5%로 서울 25개구 가운데 가장 낮았고, 용산구(43.2%), 송파구(45.3%), 서초구(45.9%)도 전세가율이 절반에 못미쳤다.
비규제지역에서는 양천구(49.1%)가 유일하게 50% 아래였고, 상대적으로 매매가격이 낮은 중랑구(59.1%), 성북구·강북구(57.3%), 금천구(56.9%), 은평구(56.2%) 등도 전세가율 60%를 넘지 못했다.
이 같이 서울 전세가율의 연속 하락은 최근 매매가격에 비해 전세가격 하락폭이 컸기 때문이라는 분석이다.
KB 조사 기준으로 지난해 서울 아파트값이 2.96% 하락하는 동안 전셋값은 5.45%나 내렸다.
올해 들어서도 매매가격은 1월 -2.09%, 2월 -1.20%를 기록한 반면 전세는 각각 -3.98%, -2.63%로 매매 하락폭을 웃돌았다.
경기도 인천 등 다른 수도권 전세가율도 하락세를 면치 못했다.
이달 경기도의 전세가율은 62.2%, 인천은 64.3%로 역시 작년 11월(65.1%, 66.9%) 이후 3개월 연속 하락했다.
전국 아파트 전세가율은 66.0%로 작년 11월(67.8%)보다 1.8%포인트 하락했다.
이처럼 전세가율이 떨어진 것에는 전세를 끼고 아파트를 구매하는 갭투자가 실종된 때문이라는 분석도 나온다.
최근 규제완화로 인한 급매물 소진 속도가 빨라졌음에도 갭투자가 뜸해 거래량이 여전히 예년 수준의 절반에도 못미치고, 가격도 반등하지 못하고 있다는 것이다.
갭투자가 줄어든 것은 고금리로 인해 전셋값이 낮으면 주택구매에 필요한 대출액과 이자 부담은 더 커지기 때문이다.
게다가 최근 15억원 초과 주택담보대출 허용에도 불구하고 소득 대비 원리금 상환 부담 정도를 기준으로 하는 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상은 지난해 총대출액 2억원 이상에서 올해 1억원 이상으로 강화되면서 소득이 뒷받침되지 않으면 돈빌리기가 힘들어진 상황이다.
KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "과거 집값 급등 시 대체로 집값과 전셋값이 동반 상승하거나 전셋값이 더 많이 올라 갭투자가 활발했다"라며 "역전세난이 지속되는 가운데 최근 초급매 소진에 따른 일시적 실거래가 상승 기류는 있지만 본격적인 시세 반등으로 가기에는 수요가 부족하다"고 진단했다.
