여전히 6.7조 달하는 PF보증과 4.3조원의 미착공 사업현장은 과제로 남아
[금융소비자뉴스 이동준 기자] 단기자금시장이 많이 안정되고, 롯데그룹 등의 각종 지원책 등으로 롯데건설의 단기유동성 리스크도 일정 수준 완화되고 있지만 2022년말 기준 6.7조원에 달하는 롯데건설의 PF보증은 현재의 금융 및 분양시장 여건 하에서 여전히 상당한 부담으로 작용하고 있다는 지적이 나왔다.
한국신용평가(이하 한신평)는 최근 보고서에서 롯데건설의 PF 규모 감축 및 관련 리스크 해소가 순조롭게 이어질 경우 신용도 측면에서 긍정적 요소로 작용할 수 있지만 롯데건설의 PF보증 구성과 사업 진행상황, 시장환경을 고려할 때 감축 계획의 현실화 여부에는 변동성이 존재한다면서 이 같이 밝혔다.
롯데건설은 최근 본(本) PF 및 담보대출 전환, 준공 상환 등을 통해 2023년 말까지 PF보증을 현재의 절반 수준으로 감축할 계획을 최근 밝힌 바 있다.
한신평은 이 계획의 대부분을 차지하는 본 PF 전환의 경우 현재 브릿지론 단계에 있는 PF를 본 PF로 전환하는 과정에서 우발채무 부담을 해소한다는 계획이나, 예정사업장들은 주택 및 분양경기 영향이 큰 만큼 외부요인에 따른 사업지연 가능성을 배제할 수 없다고 지적했다. 지금도 계속되고 있는 아파트값 하락과 미분양 누적 문제가 올해 안에 잘 해결되지 못할 경우 롯데건설의 계획에 큰 차질이 올 수 있다는 얘기다.
한신평은 특히 2022년 말 기준 4.3조원에 달하는 롯데건설의 미착공 도급(개발) 사업장은 향후 PF보증 규모 축소와 리스크 해소의 핵심 부분이라고 설명했다.
롯데건설의 미착공 사업장들은 수도권 비중이 50% 내외로 입지 구성은 양호하지만 서울을 비롯한 경기지역에서도 청약 미달이 발생하는 등 분양경기가 급속도로 냉각되는 점을 감안할 때 착공 및 분양, 본 PF 전환 등이 지연되거나 착공 이후 부진한 분양실적을 기록, 해당 사업장의 수익성 저하 등으로, 롯데건설의 잠재적인 자금부담이 발생할 수 있다고 우려했다.
한신평에 따르면 롯데건설의 기업어음과 회사채 등 일반차입금을 제외한 시장성증권과 PF보증의 만기도래분은 올 1분기에 4조769억원, 2분기 1조7054억원, 3분기 4404억원, 4분기 2600억원, 2024년 1분기 1조8231억원 등 모두 8조3057억원에 이른다. 이 중 6조7496억원이 PF보증(정비사업 포함)이다. PF보증에는 연대보증과 채무인수, 자금보충 등이 모두 포함돼 있다.
PF보증은 도급(개발) 사업이 5조6777억원으로, 전체의 84%에 달하고, 재개발 재건축 등 정비사업은 16%인 1조719억원에 그친다. 또 도급(개발)사업 중에서는 착공 또는 분양률 75% 이상 사업장이 4%에 불과하고, 착공 또는 분양률 75% 미만은 4%, 착공 기타가 17%다. 나머지 75%는 모두 위험성이 높다는 미착공 사업장들이다.
75%에 달하는 미착공 사업장들과 도급사업 중 분양률 75% 미만 착공사업장, 기타 착공사업장 등의 지역별 분포지를 보면 경기(1.35조), 서울(1.3조), 광주 및 부산(각각 8000억원안팎)이 많고 분양이 저조한 대구(4050억원), 대전(4000억원), 울산(2000억원) 등은 그리 많지는 않다. 그나마 다행이라는 얘기다.
착공 현장의 경우 대구를 비롯한 일부 지역 현장을 제외하면 대부분 우수한 분양률을 기록하고 있고, 착공/기타로 분류된 현장들 또한 청약이 완료된 민간임대현장(서울 도봉, 용인 수지)과 서울 복합개발사업(마곡MICE)으로 구성되어 있다고 한신평은 설명했다.
한신평은 롯데건설이 2022년 4분기 이후 3조원 이상의 현금을 확보하였으며, 계열사들의 지원실적 등을 감안할 때 단기적으로 만기도래 유동화증권 및 일반 차입금 관련 유동성 대응은 대부분 가능할 것으로 전망했다.
PF유동화증권 규모, 단기화된 만기구조 등으로 인해 유동화증권 차환 부담은 여전히 과중한 수준이지만, 추가 유동성 확보 규모와 전환사채 발행 등 자금조달 방안의 다변화를 감안할 때 유동성 대응과 관련한 리스크는 일정 수준 완화된 것으로 판단했다.
특히 롯데건설이 2023년 1월 9일 메리츠금융그룹과 체결한 1.5조원 규모의 투자금융 협약으로, 기매입 유동화증권 매각을 통한 현금유입과 외부차입 축소, 만기도래 유동화증권 차환 부담감소 등의 효과가 예상된다고 밝혔다.
또 올들어 CP금리 하락세가 이어지는 등 단기금융시장 경색이 다소 해소되는 가운데, 롯데건설이 신용보강을 제공하는 PF ABCP, ABSTB 또한 금융시장 내에서 정상적으로 차환되는 사례가 증가하고 있으며, 2022년 4분기~2023년 초 13% 수준까지 상승했던 롯데건설 신용보강 PF유동화증권 금리도 최근 8% 안팎으로 하락했다고 설명했다.
올해 기투입 영업자산의 회수가 예정된 점도 유동성 대응 측면에서 긍정적 요소다. 롯데건설은 분양이 지연된 정비사업장과 관련, 2022년 9월 말 기준 서울 둔촌동 주공 현장 2600억원, 청담삼익 현장 610억원 등 4000억원이 넘는 미청구공사(계약자산)를 보유하고 있었다.
하지만 2022년말 분양을 시작한 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 현장이 공사비 회수가 가능한 수준까지 분양이 완료된데 이어 2023년 2월 구리 인창C구역 또한 분양을 시작하는 등 향후 공사비 유입에 따라 기투입 영업자산 회수가 증가할 것으로 전망했다.
한편 작년 4분기 이후 지난 1월말까지 롯데건설이 확보한 주요 유동성 내역을 보면 △롯데케미칼 호텔롯데 등의 유상증자참여 1782억원, △롯데물산자금보충 4500억원(이 중 은행차입금 3500억원 보증도 포함), △KB증권 등을 통한 기업어음(CP)발행 2860억원,△CB발행 2000억원,△메리츠등의 유동화증권 매입약정 1조5000억원(메리츠금융룹 9000억원 선순위, 롯데정밀화학 3000억원, 롯데물산 1500억원, 호텔롯데 1500억원 등 후순위) 등 모두 2조8642억원에 달한다.
