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15억 초과주택, 대출 풀어도…‘DSR’ 묶여 “고소득자만 유리하네”
15억 초과주택, 대출 풀어도…‘DSR’ 묶여 “고소득자만 유리하네”
  • 이성은 기자
  • 승인 2022.09.06 09:55
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DSR 40%에 잇단 금리 인상으로 대출 한도 줄어…“현금 부자, 기존 주택 보유 일부 갈아타기 수요 국한될 것” 전망

[금융소비자뉴스 이성은 기자] 정부가 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택담보대출 금지를 풀겠다고 밝혔지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 없이는 실효성이 제한적일 것이란 전망이 나온다.

DSR 40% 규제가 유지되는 상황에서 금리 인상으로 이자 부담이 늘면서 이미 주담대 대출 한도는 억대로 떨어지고 있기 때문이다. 결국 고소득자나 등 극소수만 특혜를 보게 된다는 것이다. 

6일 금융권에 따르면 김주현 금융위원장은 전날 열린 '금융 현안 관련 중소기업·소상공인 간담회'에서 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지 조치를 폐지할 가능성과 관련해 "언젠간 논의해야 하는 부분"이라며 "주담대비율(LTV), 가계부채 문제 등 여러 가지를 종합해서 한 번은 논의를 해야 하는 이슈"라고 설명했다.

금융권에선 올 추석이 지난 이후 부동산 관계장관회의를 통해 15억원 초과 주택에 대한 주담대 금지 폐지를 검토할 것이라는 관측이 나온다.

15억원 초과 아파트에 대한 주담대 금지 조치는 2019년 문재인 정부가 발표한 '12·16 부동산대책'에 담긴 규제 중 하나다.

당시 과열된 부동산 투자심리를 억누르기 위해 도입했지만, 결과적으로 집값은 잡지 못한 채 중산층의 '주거 사다리'만 끊었다는 비판을 받아왔다. 현재 재산권 침해 논란으로 위헌 소송도 제기된 상태다.

다만 이는 연 소득이 높은 고소득자들에게만 대출자금이 공급되는 '대출 부익부 빈익빈' 현상을 부추길 것이라는 지적이 나온다. 

올해 7월부터 총대출액이 1억원을 넘으면 은행권 기준으로 DSR 40% 제한받는다. DSR은 총소득에서 전체 대출의 원리금이 차지하는 비중이다. 연간 원리금 상환액이 총소득의 40%를 넘길 수 없다.

한 시중은행 시뮬레이션에 따르면 기존에 받은 신용대출 등이 없고 연 소득이 5000만원인 직장인 A씨의 경우 그가 받을 수 있는 주담대는 금리 4.5%, 30년 만기 원리금균등상환 기준 약 3억3000만원이다. 

15억 초과 주택을 대상으로 한 대출 금지 조치가 풀려도 A씨가 받을 수 있는 대출금은 같은 수준이다. DSR이 이미 40%에 이르기 때문이다.

반면 동일한 조건으로 연 소득이 1억원일 경우 대출 가능 금액이 약 6억6000만원으로 오른다. 연 소득 차이는 5000만원에 그치지만 집을 살 때 자금 여력은 3억3000만원 차이 나는 셈이다.

15억원의 주택을 LTV 최대 상한선인 80%(12억원)까지 받는다고 가정하면 연 소득이 1억8200만원이어야 한다는 계산이 나온다. 월 소득이 약 1500만원은 돼야 한다는 얘기다.

또한 시장금리가 잇따라 오르면서 5대 시중은행의 주담대 최고금리가 연 6%를 넘어선 상태다. 상당수 금융시장 전문가들은 한은이 올해 남은 두 번(10월, 11월)의 금통위에서 기준금리를 추가 인상해 연내 기준금리를 3%까지 올릴 것으로 전망하고 있다. 

은행 관계자는 "현재 DSR 규제와 고금리 상황을 볼 때 15억원 초과 주담대가 풀리더라도 혜택을 보는 사람은 현금 부자나 기존 주택을 보유한 일부 갈아타기 수요에 국한될 것"이라며 "규제가 풀려도 지난해처럼 가계대출이 급증하는 현상은 나타나지 않을 것"이라고 말했다.


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