전세 끼고 산 집주인, 5%내 재계약해도 양도세 면제 못 받아
전세 끼고 산 집주인, 5%내 재계약해도 양도세 면제 못 받아
  • 이성은 기자
  • 승인 2022.06.23 10:02
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‘상생임대인’ 양도세 면제 혜택, 현재와 직전 계약한 임대인 같고 계약기간 18개월 넘어야

[금융소비자뉴스 이성은 기자] 직전 계약 대비 전월세를 5%만 올릴 경우 실거주 하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 ‘상생임대인’ 대상이 1주택자에서 다주택자로 확대됐다.

기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐지만 이번 대책에서는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 됐다. 다주택자도 기존 주택을 처분한 뒤 1주택자가 될 계획이 있다면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 다만 예외 적용되는 부분도 있다.

임대인 같을 때만 ‘상생임대인’…갭투자자는 자격 요건 꼼꼼히 살펴야

23일 정부에 따르면 지난해 말 상생임대인 제도를 도입하며 '신규·갱신계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내 인상한 임대인'으로 규정했다. 직전 계약은 기존 임대차계약이 존재하고 기존 계약을 1년6개월 이상 유지한 경우에 한정했다.

이와 함께 주택 매수 후 신규 체결한 임대차계약 및 주택 매수 시 승계받은 임대차계약을 제외했다. 

상생임대인 여부를 가장 쉽게 판별할 수 있는 방법은 직전 계약과 5% 이내로 인상한 당해 계약의 임대인이 같은지 여부다. 임대인이 같은 경우 당해 계약 시 해당 임대인은 상생임대인 자격을 갖추게 된다. 이때 당해 계약은 2021년 12월 20일과 2024년 12월 31일 사이에 체결돼야 한다.

반대로 직전계약과 당해계약의 임대인이 다를 경우, 이전계약 대비 5% 이내 상승이더라도 상생임대인이 될 수 없다. 여기서 중요한 것은 직전계약과 당해계약의 ‘임차인’은 달라져도 된다.

가령 A씨가 2021년 10월 전세를 끼고 매입한 집의 기존 전세계약이 오는 10월 만료될 경우, A씨가 기존 임차인과 전세계약을 하며 이전 계약 대비 보증금을 5% 이내로 올려도 상생임대인이 될 수 없다. 보증금 비교 대상이 되는 직전 계약의 임대인과 당해 계약의 임대인(A씨)이 다른 사람이기 때문이다.

기존 임차인이 전세 만기에 맞춰 퇴거하고 10월에 A씨가 새로운 임차인을 들이면서 5% 룰을 지킨다면 어떨까. 이 경우 역시 상생임대인이 될 수 없다. 임차인의 변경은 상생임대인 조건에 아무런 영향을 주지 않는다.

전세 끼고 샀다면, 두 번째 전세계약 시점에 ‘혜택’

이 상황에서 A씨가 상생임대인 혜택을 받으려면 당해계약이 아닌 다음 계약에서 5% 룰을 지켜야 한다. 즉 2022년 10월에 기존 임차인(혹은 새로운 임차인)과 전세계약을 맺고 2024년 10월에 이전계약 대비 5% 이내 상승한 전세계약을 맺으면 된다. 

2026년 10월 임차인 퇴거 후 A씨가 이 집을 매도하게 되면 '2년 거주' 요건을 갖추지 않고도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

정부의 상생임대인 혜택 제한은 갭투자를 부추길 수 있다는 우려 때문이다. 기재부 관계자는 "전세를 끼고 주택을 취득한 경우는 '갭투자'에 해당하는데 이 경우에도 상생임대인 혜택을 주면 갭투자를 유도하는 구조가 될 수 있어 제한을 두게 됐다"고 설명했다.

신축 아파트 전세 세입자를 구할 경우 상생임대인이 될 수 있는 시기는 신규 계약이 만기된 2년 후 재계약이나 신규계약을 맺는 때다. 이때 5% 룰을 지킨다면 그 시점에 상생임대인으로 인정받을 수 있다.


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