윤석열 국민의힘 후보가 제20대 대통령 선거에 당선되면서 우리나라는 정치 경제 사회 문화 국정의 모든 부문에서 많은 변화가 예상된다. 금융소비자뉴스는 올해 창간 10주년을 맞아 '새 대통령에 바란다'라는 주제로 온라인포럼을 개최한다. <편집자 주>

[송인석 칼럼] 국토교통부는 보유세의 과세표준이 되는 2022년도 공동주택 공시가격안을 발표, 이달 24일부터 열람이 가능토록 했다. 문재인 대통령은 "부동산 자신있다"고 장담했지만 5년간 서울 공시가격은 2배 껑충 뛰었다. 올해 전국 평균 공동주택 공시가격 상승률은 17.22%로 집계됐다. 지난 해 공시가격이 19.05% 올랐던 것에 비하면 상승률이 1.83% 낮아진 것이지만, 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록하며 크게 올랐다.

2년간 합산 상승률은 36.27%다. 현 정부가 공시가격 현실화를 추진하면서 공시가격이 매년 5%대 상승률을 기록했다. 작년과 올해는 예상치 못한 집값 급등으로 17∼19%대 높은 상승률을 이어갔다. 2017년 4.44%, 2018년 5.02%, 2019년 5.23%, 2020년 5.98% 등으로 완만한 상승곡선을 그려 오다 최근 2년간 급등한 것이다. 이는 과거 참여정부 시절 공시가격을 한꺼번에 많이 올렸던 2007년 22.7% 이후 14∼15년 만에 가장 높은 수준이다.

올해 17% 급등한 공동주택 공시가격 상승으로 해당 주민들의 세부담도 늘어나게 됐다. 다만 정부는 공시가격 급등에 따른 실수요자 등의 부담을 덜어주기 위해 1세대 1주택자에 대한 보유세 과세표준은 작년 공시가격을 적용하기로 했다.

반면 다주택자는 정책 대상에서 제외돼 수억 원에 달하는 '세금폭탄'을 맞을 전망이다. 특히 서울에 2주택 이상을 보유한 다주택자들은 작년보다 보유세가 30% 이상 늘어날 것으로 추산됐다. 공시가격 급등 여파는 주택 보유 수에 따라 희비가 교차되어 서울 1주택자 보유세 437만원→464만원, 서울 반포동과 광진구의 2주택자 보유세 8814만원 →1억1668만원으로 추산되는 등 정부의 '1주택자 사랑'과 '다주택자 편가르기'가 정권말까지 시도되는 느낌이다.

지방 2주택 공시가격의 합계가 서울 강남 1주택자 공시가격보다 적어도 올해 보유세가 40~50% 늘어나 "강남 1채 수십억 하는데 세금 경감되고, 왜 지방 2주택자는 세금 폭탄을 맞나"며 곳곳서 불만이 터져 나오고 있다. "'가진 자가 죄'라는 프레임을 씌워서 국가가 너무 많은 세금을 매기고 집이 두채만 있어도 죄인 취급당하는 나라가 정상인가”라며 성토가 일어나고 있다. 1주택자 보유세 부담 완화의 역설(逆說)이다.

◇ 문재인 정부의 못 말리는 '1주택자 사랑', 공시가격 급등에 따른 '유탄' 고스란히 다주택자가 맞아

윤석열 당선인은 이러한 문제점을 해결하기 위해 보유세의 과세표준인 공시가격을 2020년 수준으로 환원, 급등한 세금을 인하하고 △종부세를 재산세와 장기적으로 통합 추진 △종부세 공정시장가액비율을 95% 에서 동결 및 1주택자 세율 문재인 정부 이전으로 인하 △종부세 부과 기준을 보유주택 수에 따른 차등에서 주택가액 합계 기준으로 전환하겠다고 공약했다.

종부세가 호수에 따른 차등이 아니고 가액기준으로 변경될 경우 지금처럼 똘똘한 1채로 몰림 현상이 완화되는 가운데 지방 소액물건 또는 상대적으로 똘똘하지 않은 주택에 대한 수요가 유지되고 1주택자 와 다주택자에 대한 편가르기가 완화될 수 있다고 보고 있다. 따라서 윤 당선인은 공약을 반드시 이행할 수 있도록 부동산 공시가격 2020년 수준 환원, 종부세 공정시장가액비율을 95%로 인하 등 관련법 시행령을 개정, 가능한 한 취임 즉시 처리할 수 있도록 철저한 준비를 해야 한다.

1주택자만 사랑하고 다주택자를 '죄인' 취급하는 징벌적 세제를 과감하게 바꾸기 위해 종부세 부과 기준을 보유주택 수에 따른 차등에서 주택가액 합계 기준으로 전환할 수 있도록 거대 야당 과의 협치를 통해 해당 법률을 개정, 국민통합·상생할 수 있는 부동산 정책을 시행해야 한다.

문재인 정부는 출범 직후부터 집값 상승의 주범을 다주택자의 투기 수요로 지목, 다주택자에 대해서는 주택의 ‘취득-보유-처분(양도)’ 등 모든 단계에 걸쳐 세금을 중과하는 방법으로 수요 억제책을 펴왔다. 실거주하는 주택 1채만 남기고 나머지 주택을 모두 처분하라는 취지였다.

그 결과 규제지역에서 취득세는 최고 12%로 높아졌다. 또 조정대상지역에서 2주택자 이상부터 종합부동산세 세율은 1.2~6.0%로 1주택자(0.6~3.0%)보다 높게 됐다. 양도세도 역시 최고 75%(지방세 포함하면 82.5%)로 중과된다. 기본세율(6∼45%)에 조정대상지역 기준 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트를 더해 세금을 중과하고 있는 것이다. 지방세까지 포함하면 세금은 82.5%까지 올라간다.

하지만 규제로는 시장이 잡히지 않는다. 다주택자 보유를 막으니 지방의 아파트를 팔고 더 오를 서울 강남권의 ‘똘똘한 한 채’로 집중하는 추세가 강화되면서 수요가 높은 지역 집값은 더욱 급등했다. 또 다주택자가 보유세가 버거워 주택을 매물로 던지기보다는 양도세 중과를 피한 증여를 택해 매물 유도 효과도 미미했다.

조세로 집값 문제를 해결하려는 것은 오히려 시장 왜곡 현상이 더 심화할 수 있다. 조세는 집값과 상관없이 조세 차원에서 논의해야 한다. 문재인 정부의 부동산 정책 실패가 '투기와의 전쟁'을 앞세워 수요 억제에만 집중, 규제를 남발하고 공급에는 소홀했기 때문이라고 분석된다.

이에 다주택자에 대한 과도한 규제가 매물 잠김을 심화시키면서 시장 불안을 가중했다고 판단한 윤 당선인은 ‘부동산 규제 완화’를 기치로 수요에 맞는 주택을 공급하는 데 집중하겠다는 구상이다. 윤 당선인은 다주택자에 대한 양도세 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제해 다주택자의 주택 매각을 유도하겠다는 공약을 제시했다.

◇ 윤 당선인, 잘못된 규제와 세제 과감하게 혁신, 부동산 거래시장 기능 회복을 통한 가격 안정화 필요

이와 함께 서울 같은 조정지역 다주택자에 대한 고율의 취득세도 완화하겠다고 약속했다. 양도세 중과 한시적 면제(22.07~24.06 까지 약 2년간 면제하는 개정안 발의 상태)는 국회를 거치는 법률 개정이 아닌, 정부의 시행령 개정으로 가능하다. 시행령은 정부 입법예고와 국무회의 통과로 가능하다. 신속하게 진행이 가능한 것이다.

주택 거래절벽 현상이 장기화 되고 있는 만큼 윤 당선인 취임 후 거래 활성화를 위한 규제 완화 조치가 선제적으로 이뤄져야 한다고 전문가들은 보고 있다.

다주택자 양도세 중과 유예와 관련, 다주택자가 시세차익을 실현하는 기회로 작용할 수 있다는 비판도 있다. 하지만 충분한 매물 출회를 통해 거래 확대를 유도할 것으로 기대된다는 의견이 지배적이다. 새 정부 취임 한 달여 뒤인 6월 1일 올해 부동산 보유세가 산정되고 나면 양도세 중과가 유예된다고 하더라도 다주택자 매물 출회 효과가 제한적일 수 밖에 없다. 따라서 윤 당선인은 취임 후 이를 최단기 실행과제로 준비, 차질없이 시행하여야 한다.

아울러 1주택자 취득세율 단순화, 다주택자 조정지역 취득세 중과 완화를 시행하기 위해서는 패러다임을 전환, 윤 당선인 취임 후 전국의 모든 조정지역을 해제하면 해결이 기대된다. 물론 거대 야당의 법률개정 협조를 필요로 한다. 다만 조정지역 해제는 관련법 시행령 개정과 국토부장관 결정으로 가능하다.

이렇게 다주택자에 대한 규제와 거래세가 완화되면 매매가 활성화 되고, 수요와 공급에 따라 시장원리와 기능에 맡겨진 부동산 가격은 장기적으로 안정화 될 것이다.

공시가격 6억짜리 1채와 지방에 1억짜리 임대주택 1채를 갖고 있으면 전체 인구 2%에 속하는 종부세를 내는 부유층일까? 왜 집을 두 채 갖고 있으면 국가에서 무조건 다주택자로 사실상 '죄인' 취급을 받고 국민 사이에서 소외당하는 걸까? 서울에 11억원짜리 집 한 채를 가지고 있는 사람은 종부세를 내지 않아도 되고, 1주택이 11억원 초과 되는 경우에도 여러 가지 감면 혜택이 주어진다.

무언가 공정하지 않다. 문 정부는 사유재산권이 인정되는 민주주의 국가에서 다주택자는 부동산저축을 통한 재산형성을 한 민간임대주택 공급자라는 순기능을 인정하지 않았다. 거주할 주택이 있는데도 추가로 주택을 구입, 주택가격을 상승시키는 투기꾼처럼 내몰았다.

우리나라 2,100만 가구 중 무주택 가구는 920만 가구 이며 이 가운데 공공 임대주택에 200만 가구, 다주택자가 공급하는 민간 임대주택에 720만 가구가 거주한다. 모든 임차가구에 공공임대주택을 제공할 수 없고 공공임대주택과 함께 다주택자가 공급하는 민간임대주택의 공급 활성화가 필요하다.

◇ 다주택자를 '죄인' 취급하는 잘못된 규제-세제 과감하게 혁신...1주택자와 무주택자, 다주택자 상생해야 

그런데 문재인 정부는 다주택자에게 실거주 1채만 남기고 모두 매도하라고 징벌적 규제와 세금 폭탄을 안겼다. 그 결과 수도권의 똘똘한 한 채 선호 현상이 나타나면서 수도권 임대공급 물량이 줄었다. 수요와 공급의 불일치로 전월세 가격이 상승하고, 다주택자에 대한 종부세 대폭 인상분이 전월세에 전가되어 가구의 임차료 부담이 상승하게 되었다.

그럼에도 수요와 공급이 불일치하는 상황에서 2020년 7월 문 정부는 사실상 주택임대시장의 작동원리를 무시한 임대차 3법을 강행하여 전월세가 급등, 전세 매물 감소를 부추기는 상황을 만들었다. 아울러 주택임대사업자의 각종 혜택을 폐지, 다주택자들의 민간임대주택 공급 의지를 꺾어 버렸다.

현재 우리나라 200만 가구의 공공임대주택으로는 920만 무주택 가구 모두에게 임대주택을 공급할 수 없다. 민간임대주택의 임차 수요는 100인데 공급이 80인 상태에서 임차 기간 2년을 4년으로 늘리는 계약갱신청구권을 시행하면서 공급을 40으로 감소시켰으니 전월세가 급등하는 것은 당연한 결과물이다.

윤 당선인은 “주택은 수요가 있는 곳에 공급되어야 하고, 이를 위해 잘못된 규제와 세제는 과감하게 혁신해야 한다”고 강조했다. 윤 당선인은 다주택자가 부동산저축을 통한 재산형성을 한 민간임대주택 공급자라는 순기능을 인정하고 공생할 수 있는 부동산정책을 실행에 옮겨야 한다.

임차인의 수요를 100 이상 충족할 수 있는 공급이 될 때까지 다주택자를 임대주택의 공급원으로 인정하고 폐지된 주택임대사업자 제도와 혜택을 부활해야 한다. 장기 민간 임대주택 시장을 활성화하기 위해 다주택자와 공생할 수 있는 세제 및 금융지원을 강화해야 한다. 투기가 아닌 부동산 저축형 주택은 여러 채로 가져가도 되도록 보유세와 거래세를 완화해 주어야 한다.

문 정부의 다주택자에 대한 정책실패와 편견을 반면교사 삼아 다주택자와 투기꾼을 구별하고 민간임대주택 공급원으로서의 다주택자와 공생할 수 있는 제도와 시스템을 만들어야 한다.

임대차 3법의 적절한 개정과 보완 장치 마련을 통해 임대차시장의 왜곡을 바로잡고 민간임대주택 공급원인 다주택자와 임차인 권익을 상생 보호하면서 주택임대 시장을 정상화하여 임차인의 주거 안정을 강화해야 한다.

아울러 다주택자를 죄인 취급하는 잘못된 규제와 세제를 과감하게 혁신하고 1주택자와 무주택자, 다주택자가 모두 상생할 수 있는 투기와 재산형성을 구분하는 국민통합·상생형 부동산 정책을 마련하고 실행하여야 한다.

필자소개

송인석 (issong958@naver.com)

(사) 서울이코노미포럼 공동대표

금융소비자뉴스 고문/논설위원

(전) 오케이저축은행 전무이사

(전) 하나저축은행 전무이사

(전)SC제일은행 이사

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