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"내 아파트는 어떡해?"...대출규제 강화에 곳곳서 입주자들 ‘발동동’
"내 아파트는 어떡해?"...대출규제 강화에 곳곳서 입주자들 ‘발동동’
  • 이성은 기자
  • 승인 2021.11.19 14:09
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내년 1월부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 잔금대출 포함…미입주자 증가
"연 6% 고금리로 대출 받을 판"…잔금 미처 못구한 입주예정자들 한숨만 늘어

[금융소비자뉴스 이성은 기자] 금융위원회가 내년 1월부터 대출 규제 강화를 예고함에 따라 잔금대출 마련을 걱정하는 입주 예정자가 늘어날 것으로 우려된다.

금융당국이 지난달 실수요인 전세자금과 잔금 대출 지속 공급 계획을 포함한 가계부채 관리 방안을 발표했지만 대출 시장은 여전히 혼미를 거듭하고 있다. 특히 최근 은행권이 실제로 잔금대출의 문턱을 높이고 나서면서 실수요자들의 불안은 한층 깊어질 것으로 보인다.

불과 몇 달 전만 해도 시세 기준으로 넉넉한 잔금 대출이 가능했으나 지금은 은행은 물론 적잖은 금융회사에서 분양가 이내로 한도가 반토막나거나 아예 돈을 빌리기 어려운 경우가 많다. 가계대출 총량 규제로 대출을 꺼리는 분위기가 여전한 데다 한도 산정과 대출 심사 기준이 어느 때보다 까다로워진 탓이다.

19일 금융권과 부동산 업계에 따르면 하나은행은 지난달 대전광역시 유성구 한 아파트 입주자 일부에 잔금대출을 내주면서 '분양가의 70% 이내'로 한도를 제한했다. 더 많은 실수요자에게 돈을 빌려주려면 차주당 대출금액을 줄여야 한다는 취지에서다. 지금은 이 아파트에 한해 적용했지만 연말까지 남은 대출 여력이 크지 않은 만큼 모든 잔금 대출 실행 기준으로 삼을 가능성이 있다.

은행업계에서 대출 여력이 가장 큰 신한은행도 잔금 대출 기준이 입주 시점의 시세를 반영한 감정평가액이지만 실제 빌려주는 돈은 '분양가 이내'. 예컨대, 3년 전 5억원에 분양한 아파트의 입주 때 감정평가액이 8억원이라면 주택담보인정비율(LTV) 70% 적용시 56000만원이 원칙적으론 대출 한도지만 5억원(분양가)까지만 대출이 된다. 신한은행 관계자는 "분양을 받는 데 필요한 금액 이상의 대출은 막자는 취지"라고 했다.

KB국민은행도 'KB시세 또는 감정가액'에서 '분양가'를 더해 3가지 중 최저금액을 기준으로 대출한다. 예컨대, 5억원에 분양받은 아파트 시세가 입주시 10억원인 경우 지금은 KB 시세(10억원)LTV 40%를 적용해 4억원까지 대출이 가능하다. 그런데 지금은 분양가(5억원)40%인 최대 2억원만 빌릴 수 있다. 대출 한도가 반토막난 셈이다.우리은행 역시 총부채원리금상환비율(DSR)이 높은 고위험 대출자에 대한 잔금대출 한도를 깐깐하게 심사한다.

NH농협은행은 가계대출 총량 관리 목표를 초과해 신한은행이 일부 사업장에 한해 잔금 대출을 대신 내주기로 했다. 금융당국이 실수요인 입주자 집단대출 공급에 차질이 없도록 110개 사업장을 점검한 후 은행 간 협업 체계를 갖춰 대출을 지원하기로 한 데 따른 것이다. 농협은행과 협약을 맺은 사업장의 경우 여력이 있는 인근 신한은행 영업점에서 잔금 대출을 지원하는 방식이다.

국내 5대 은행에서 나간 집단대출이 올해 들어서만 7조원 가까이 불어나면서 155조원을 넘어선 것으로 나타났다. 아파트 분양을 받은 이들이 중도금이나 잔금을 치르기 위해 받는 집단대출까지 가계부채 규제의 직격탄을 맞을 수 있다는 공포가 커지면서 수요가 더 쏠린 모습이다.

지난 달 말 KB국민·신한·우리·하나·NH농협은행 등 5개 은행이 보유한 집단대출 잔액은 총 1554964억원으로 지난해 말보다 4.7% 늘었다. 액수로 따지면 69647억원에 달하는 증가폭이다.

집단대출은 일정 자격요건을 갖춘 특정 차주들에게 공동 실행되는 여신을 일컫는다. 일반적으로 신규 분양 혹은 재건축·재개발 아파트 입주 예정자 전체를 대상으로 취급되는 대출이 여기에 속한다. 통상 중도금과 이주비, 잔금 대출 등으로 구분된다.

은행 별로 보면 우선 농협은행의 집단대출이 352697억원으로 같은 기간 대비 14.8%나 늘며 최대를 기록했다. 하나은행 역시 33587억원으로, 국민은행은 297163억원으로 각각 4.1%3.8%씩 해당 금액이 증가했다. 신한은행의 집단대출도 258178억원으로 3.8% 늘었다. 조사 대상 은행 중에서는 우리은행의 집단대출만 316339억워으로 2.9% 줄었다.

집단대출이 확대되고 있는 배경에는 꾸준히 오르고 있는 아파트 분양 몸값이 자리하고 있다. 그 만큼 입주자가 감당해야 할 중도금과 잔금이 늘어나고 있다는 의미다. 주택도시보증공사에 따르면 올해 9월 서울의 민간 아파트 평균 분양가격은 950만원으로 전년 동월 대비 17.1% 급등했다.

문제는 이처럼 집단대출의 필요성이 확대되는 가운데 금융당국의 규제에 따른 압박까지 작용하고 있다는 점이다. 날로 강화되는 가계부채 규제로 집단대출마저 막힐 수 있다는 긴장감이 커지면서 미리 대출을 받기 위한 수요가 쏠리고 있다는 지적이다.

앞으로 집단대출을 받아야 하는 차주들의 불안은 더욱 확산될 전망이다. 주요 은행들이 잔금대출까지 실수요 여부를 꼼꼼히 따지고 나서면서다.

은행권에선 은행들의 협업 사례가 확산하면 연말까지 실수요 잔금대출에 어느 정도 숨통이 트일 것이란 전망도 나온다. 하지만 금융당국이 내년 더 빡빡한 가계대출 총량 규제를 예고한 만큼 대출 수요자들이 받는 압박감은 앞으로 더 높아질 가능성이 크다.

시중은행 관계자는 "전세자금대출과 달리 잔금대출은 총량 관리 대상에 포함돼 있어 마냥 내주기 어렵다""차주당 대출 한도를 줄이고, 심사를 깐깐히 하는 방식으로 입주에 꼭 필요한 만큼만 선별해 대출해 줄 수밖에 없다"고 말했다.

금융당국이 실수요자 대출은 최대한 보호하겠다고 소비자 불안에 따른 풍선효과가 당분간 더 심화할 수 있다.시장에서는 집단대출도 축소하려는 움직임이 나타나고 있어서다.

최근 입주를 시작한 일부 단지 입주 예정자 30%가량이 잔금대출을 받지 못한 것으로 파악됐다. 잔금대출(집단대출)은 아파트 등기가 나오기 전에 시공사(시행사) 연대보증이나 후취담보 등을 통해 실시된다. 반드시 은행과의 협약도 해야 한다. 

아파트라는 우량자산을 담보로 대출이 나오는 만큼, 과거 입주를 앞둔 단지에는 시중은행들이 너도나도 천막을 치고 저금리로 대출을 지원하겠다고 홍보하는 경우가 많았다. 금융당국이 가계부채 관리를 강화하면서 시중은행들이 일찌감치 대출 총량 관리에 들어갔기 때문으로 풀이된다.

내년 1월부터는 잔금대출도 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 포함돼 대출 한도는 올해보다 더 줄어들 가능성이 크다. DSR에 잔금대출이 포함되면 경우에 따라 잔금대출 자체가 어려워질 수 있단 관측도 나온다.

부동산 업계 관계자는 "잔금대출을 마련하지 못해 새 아파트에 입주하지 못하는 수요자가 더 증가할 수 있다"고 전망했다.


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