국토부 “공공시행 재건축 조합원 시세차익의 98% 갖는다”
국토부 “공공시행 재건축 조합원 시세차익의 98% 갖는다”
  • 이성은 기자
  • 승인 2021.02.23 17:38
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재건축 기간도 민간은 평균 15년, 공공시행은 5년으로 단축...2년 실거주의무도 면제

[금융소비자뉴스 이성은 기자] 시세 15억원의 아파트를 공공직접시행사업 방식으로 재건축할 경우 98%의 개발이익을 소유주가 가져가는 것으로 나타났다. 
 
23일 국회 국토교통위원회 소속 강준현 더불어민주당 의원이 국토부로부터 제출받은 ‘재건축 사업방식별 수익률 분석자료’를 보면 민간재건축, 공공재건축, 공공직접시행 정비사업 가운데 공공직접시행 사업방식의 수익률이 가장 높은 것으로 드러났다.

국토부는 전체 부지면적 5만㎡, 조합원 1000세대, 현재 시세 14억73000만원의 아파트단지를 가정해 민간재건축(3종주거)과 공공재건축(준주거), 공공직접시행(준주거)했을 경우 개발이익에 대해 분석했다.

국토부는 우선 민간재건축은 용적률 300%를, 공공재건축과 공공직접시행은 용적률 최대치보다 100%포인트 낮춘 400%를 적용했다. 

민간재건축의 세대당 분담금은 2억6600만원 수준이었고, 공공재건축의 분담금은 5800만원 정도로 추산됐다.

공공직접시행은 분담금을 사후 정산하는데 최종적으로 약 1억1000만원의 분담금을 부담하는 것으로 나타났다.

국토부 관계자는 “공공직접시행 방식은 조합원에게 우선공급권을 부여하고 장래에 부담할 아파트값을 기존 소유자산으로 현물 선납한 후 정산해 사업 리스크도 공기업이 부담하게 된다"고 설명했다.

재건축 초과이익환수제를 적용할 때 민간재건축은 세금이 1억4000만원, 공공재건축도 1억33만원인 반면 공공직집시행은 면제된다. 

재건축 초과이익환수제는 공사비 등 개발비용과 주택가격 상승분을 제외 후 조합원 1인당 평균 3000만원 이상 개발이익에 대해 최고 50%를 부담금으로 부과하는 제도다.

개발 종료 후 시세가 30억2700만원일 때, 시세차익에서 분담금과 재건축초과이익을 제외한 세대당 개발이익은 공공직접시행 기준 14억4400만원으로 시세차익의 98%를 소유주가 가져갈 수 있다.

반면 공공재건축으로 시행했을 때 얻을 수 있는 세대당 이익은 13억6300만원으로 시세차익의 93%였다. 또 민간재건축으로 시행할 경우엔 11억4800만원으로 시세차익의 78%를 가져갈 수 있다.

국토부 관계자는 "민간재건축의 경우 정비구역 지정부터 이주까지 평균 13년이 걸리는 반면 공공직접시행정비사업의 경우 평균 5년으로 단축된다"며 "공공이 직접시행할 경우 2년 거주의무기간도 면제받을 수 있다"고 강조했다.


 


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