더 빨리 뛰는 전셋값, 전세물건 품귀...'임대차 3법' 도대체 뭐길래?
더 빨리 뛰는 전셋값, 전세물건 품귀...'임대차 3법' 도대체 뭐길래?
  • 유경진 기자
  • 승인 2020.07.28 15:02
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전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 도입...이르면 주내 수도권 주택공급 확대 방안 발표
전세 계약 '2+2'안에 임대료 상한선 ‘5% 룰’ 적용...기존 세입자는 계약갱신청구권제 주장할 수 있어
▲서울 용산구와 서초구 일대 아파트 단지 모습
▲서울 용산구와 서초구 일대 아파트 단지 모습

[금융소비자뉴스 유경진 기자] 정부의 7·10 부동산 대책 발표 이후 서울 아파트 가격 오름 폭은 다소 둔화했지만, 전셋값 상승세는 더욱 가파르다.

당정이 임대차 3법의 국회 통과를 서두르는 가운데 서울을 중심으로 전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상이 광범위하게 나타나고 있다. 집주인들이 법 시행 전에 전세 보증금을 미리 올려 받거나 전세를 월세나 반전세로 돌리면서 전셋값이 크게 뛰고 있다.

임차인을 내보내고 직접 들어와 살겠다는 집주인이 늘어나고, 법 시행 후 계약갱신청구권을 이용해 지금 전셋집에 눌러앉으려는 세입자가 늘면서 전세 물건은 더 줄어들 전망이다.

정부가 6.17 · 7.10 부동산 대책의 일환으로 추진하고 있는 임대차 3법의 윤곽이 드러났다. 추미애 법무부 장관은 국회 법제사법위원회에서 임대차 3법의 주요 내용을 공개했다.

28일 국토교통부 등 관련당국에 따르면 당정은 계약기간 ‘2+2’안에 임대료 상한선 ‘5% 룰’을 적용한 방식으로 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제를 도입하는 방식으로 임대차 3법을 추진하고 있다.

전월세신고제는 집주인과 세입자의 임대차 거래(전·월세 계약) 후 일정 기간(30일) 이내 실거래가를 신고해야 한다. 수도권과 세종시는 임대료 3억원 이상 거래부터 우선 시행하는 방안이 논의되고 있다.

전월세상한제는 전세계약에서 세입자가 기존 2년 계약이 만료되면 한차례 2년간 계약을 연장하도록 하는 안에, 계약 갱신 시 임대료의 상승폭을 직전 임대료의 5% 이내로 제한하는 방식을 기본으로 한다.

일부 여당 의원들은 새로운 세입자가 들어올 때도 이전 세입자의 임대료와 비교해 전월세상한제를 적용해야 한다는 주장을 내놨지만 아직 확실하게 결정된 것은 없다.

그러나 지자체가 원하는 경우 조례 등을 통해 5% 내에서 다시 상한을 정할 수 있게 하는 방안이 유력하다. 서울이나 수도권 지역에서는 전·월세 상승폭이 높아 물가상승률 등을 감안해 5%다 상승폭이 낮을 것으로 보인다. 

전월세상한제는 기존 계약을 갱신할 때만 적용돼 집주인이 기존 계약이 끝나고 새로운 세입자를 받을 때 그동안 못 올린 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다는 한계가 있다.

당초 더불어민주당 내부에서는 2년씩 두 차례 계약 갱신이 가능한 ‘2+2+2’안이나 계약갱신청구권 무제한 보장을 주장하는 목소리도 있었지만, ‘2+2’안이 최종 낙점됐다. 임대차 3법의 초기 정착 및 부작용 최소화를 위해 ‘2+2’안을 선택한 것으로 전해졌다. 

계약갱신청구권제는 법 시행 이전에 계약해 계약이 존속 중인 기존 세입자에게도 동일하게 적용된다. 이와 관련해 소급 적용 논란이 일고 있지만 당정은 앞선 상가임대차보호법 개정 사례 등에서 전례가 있어 큰 문제는 없다는 입장이다. 

존속 중인 계약에 대해 계약갱신청구권을 인정하지 않으면 많은 세입자가 바로 계약 갱신을 하지 못해 단기간에 임대료 폭등 가능성을 감안한 결정이다. 따라서 기존 세입자는 법 시행 이전에 연장 계약 횟수에 상관없이 계약갱신청구권 행사가 가능하다.

당정은 계약갱신청구권 제도를 도입하면서도 집주인의 권익 보호를 위해 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 조건도 명확히 규정할 예정이다.

집주인이 전월세를 놨던 집에 직접 들어가서 거주해야 하는 상황에서 이를 입증한다면 계약갱신 요구를 거부할 수 있도록 하는 등 계약갱신청구권 배척 조건을 명문화할 방침이다.

당정은 이와 같은 임대차 3법 법안을 내달 4일 예정된 국회 본회의에서 통과시킨다는 목표를 설정했다. 다가오는 일주일 동안 법안이 통과되지 못하면 9월 정기국회를 기다려야 한다. 이미 전·월세 가격이 큰 폭으로 오르고 있어 당정으로선 어떻게든 이번 임시국회 내에 법안을 처리해야 하는 입장이다.

정부는 이르면 이번 주 안에 수도권 주택공급 확대 방안도 내놓을 예정이다. 서울 용산 정비창 부지의 용적률을 상향해 공급량을 늘리는 것은 물론, 강남권에도 용적률을 올려주는 대신 공공임대 물량을 늘리는 조건으로 재건축 허가를 내주는 방안 등이 거론된다. 태릉골프장을 비롯한 공공부지와 국책연구기관 등의 이전부지 등 신규 택지도 발표될 가능성이 있다.


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