[금융소비자뉴스=박도윤 기자] 민간택지 분양가 상한제 도입이 임박한 가운데 청약시장에 집을 사려는 실수요자들의 발길이 갈수록 뜸해지고 있다.

정부가 이르면 다음 주 분양가 상한제 시행을 위한 주택법 개정안 입법예고를 준비 중인 가운데 현재 상한제 적용 대상과 시기 등을 놓고 막바지 조율작업을 진행 중이다. 국토교통부는 시물레이션 효과분석을 마치고 관계부처, 국회, 청와대 등과 협의를 마치는 대로 최종안을 곧 결정할 것으로 전해졌다.

이 개정안이 다음주 입법예고될 경우 40일간의 예고 기간과 법제처 심사, 규제심사, 국무회의 의결을 거쳐 이르면 10월께 공포될 전망이다.

앞으로 시행될 민간택지 분양가 상한제는 투기우려지역에 적용될 것으로 보인다. 종래처럼 조전국 단위로 광범위하게 시행하지 않고 서울 강남권 등 고분양가나 시장 과열 우려가 큰 지역 위주로 적용 범위를 한정하는 방안이 논의되고 있는 것으로 알려졌다.

현재 민간택지에서 상한제가 작동하려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다. 정부는 이 기준을 '물가상승률' 또는 물가상승률보다 약간 높은 정도로 낮추는 방안을 검토 중이다. 이와 함께 추가로 충족해야 할 최근 1년간 분양가상승률이나 청약경쟁률, 주택거래량 등의 기준도 일부 완화해 적용 대상을 확대할 것으로 전해졌다.

다만 이러한 정량적 요건을 충족하더라도 무조건 상한제 대상이 되는 것은 아니다. 국토교통부는 정부 관계자와 외부 전문가로 구성된 주거정책심의위원회를 통해 '정성적' 판단을 함께 고려해 상한제 대상 지역을 선별한다. 투기지역이나 투기과열지구 내에서 정량적 요건을 충족한 지역으로 상한제 적용 지역을 한정할 것이라는 전망도 있다.

부동산 업계는 현재 집값과 분양가가 높으면서 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 후분양을 검토하고 있는 서울 강남 4구와 과천시, 마포·용산·성동·동작구 등 일부 재개발 활성화 지역 등이 상한제 대상 지역에 편입되는 것이 아니냐는 관측이 나오고 있다. 

현재 민간택지 분양가 상한제는 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 법 시행후 관리처분인가를 신청하는 단지, 일반 아파트 사업은 입주자 모집공고 단지부터 적용하도록 돼 있다.건설업계에서는 2018년 이전 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 적용받지 않는 재건축 단지들이 후분양을 통해 HUG의 분양가 규제를 피해가지 못하도록 정부가 '관리처분인가 신청' 기준을 일반 주택사업과 동일하게 '입주자 모집공고'로 통일할 것이라는 관측이 나온다.

이 경우 현재 강남구 삼성동 상아2차, 강남구 개포 주공1단지, 반포동 한신3차·경남아파트(원베일리), 반포 주공1·2·4주구(주택지구), 송파구 미성·크로바, 강동구 둔촌 주공 등 이미 관리처분인가가 떨어져 일반분양을 앞둔 재건축 단지나 동작구 흑석 3구역 등 재개발 단지들이 당장 '상한제'의 사정권에 들게 된다.

정부는 분양가 상한제 시행으로 과도한 로또 아파트를 양산해 청약 과열이 빚어질 수 있다는 우려에 대비해 시세차익 환수 방안도 준비하고 있다. 일단 분양권 전매제한이 대폭 강화될 전망이다.

현재 투기과열지구내 민간택지 분양가 상한제 주택의 전매제한은 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년이 적용되는데 이 기간이 늘어난다. 과거 2007년 민간택지 상한제 도입 당시 수도권 민간택지의 전매제한 기간은 전용 85㎡ 이하의 경우 7년, 85㎡ 초과는 5년였는데 이 수준으로 다시 환원될 가능성이 있다.

채권입찰제 도입 가능성도 제기된다. 과거 2007년 상한제 도입 당시 정부는 과도한 시세차익을 막기 위해 채권입찰제를 병행하되, 채권이 주변 집값 상승을 부추기지 않도록 채권매입액 상한액을 시세의 80% 선으로 조정했다.

민간택지 분양가 상한제가 이미 예고되면서 서울의 아파트 청약시장에는 찬바람이 돌기 시작했다.  주요 관심 단지의 청약 경쟁률이 예상보다 낮아지고 분양권 거래도 주춤해지고 있다. 앞으로 싼 아파트가 나올 전망인데 현재의 높은 분양가로 아파트를 살 이유가 없다는 점에서 청약시장에서는 관망세가 짙어지는 모습이다.

지난 26일 개관한 경기 과천시 대우건설 ‘과천푸르지오써밋’ 모델하우스에는 3일 동안 총 1만5000여 명의 방문객이 다녀갔다. 이는 지난 5월 GS건설이 과천지역에서 분양시 3일 동안 약 3만2000여 명의 방문객이 다녀간 것과 비교하면 절반에도 못 미치는 수준이다.

청량리 랜드마크라고 불리는 서울 동대문구 ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65’ 분양 성적도 기대치보다 낮았단 평가가 나온다. 금융결제원 ‘아파트투유’에 따르면 25일 진행된 이 단지의 1순위 당해지역 청약 접수엔 전체 1195가구 모집에 1만7229명이 신청했다. 평균 14.4 대 1의 경쟁률이다. 경쟁률이 높은 편이지만 인근에서 지난 3월 분양한 ‘청량리역해링턴플레이스’의 평균 경쟁률이 31.0 대 1에 비해서는 경쟁열기가 많이 식었다고 볼 수 있다.

지난달까지 들썩이던 분양권 거래량도 줄어들고 있다. 서울 부동산정보광장에 따르면 1월과 2월 각각 65건, 37건이던 서울 아파트 분양권 거래 건수는 5월과 6월 각각 106건, 75건으로 다소 올랐다가 이번 달엔(29일 기준) 28건으로 다시 떨어졌다.

부동산 업계는 앞으로 1,2개월안에 민간택지 분양가상한제가 실시될 것으로 예고된 상황에서  시세차익을 거둘 것으로 예상되는 특정 단지를 제외하고는 분양시장을 더욱 썰렁해질 것으로 보고 있다. 앞으로 상당히 싼 값에 집을 살 수 있어 집구매를 연기하는 현상이 나타나고 이로인해 청약경쟁률은 대폭 떨어질 것으로 보이면 비인기지역에서는 미분양이 늘어날 것으로 전망한다.

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