[송인석의 금융이야기] “집을 많이 가진 사람들은 불편해질 것이다. 2018년 3월말까지 사는 집이 아니면 팔라”. 정부가 지난해 발표한 8·2 부동산 대책 가운데 ‘다주택자 양도소득세 중과(重課)’ 정책이 올해 4월 1일부터 시행된다.

정부는 작년 ‘8·2 주택시장 안정화 방안’을 발표하면서 올해 4월부터 조정대상지역 내에서 주택을 매각하면 2주택자는 기본 세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다고 밝혔다. 아울러 올해는 세법이 개정되면서 양도세 최고세율이 40%에서 42%로 2%포인트 높아졌다. 주택 매매에 따른 양도 차익이 1억 5,000만원을 넘으면 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억원을 넘으면 42%의 세율을 적용받는다. 조정대상지역의 3주택 이상 보유자는 양도 소득의 최대 62%를 세금으로 내야하는 셈이다. 이처럼 4월 이후에는 다주택자의 세금 부담이 한층 무거워지기 때문에 장기간 버틸 자금이 여력이 없는 사람은 집을 팔거나 임대사업자 등록을 해야 한다.

◇ 다주택자들 주택 매각 대신 임대주택 사업자 등록을 선택

부동산 업계에 따르면 설 이후 주택매매 시장에서 주목해야 될 중요한 변수로 ‘다주택자 양도세 중과’ 정책이 거론된다. 당초 정부는 양도세 중과를 통해 다주택자들이 집을 내놓도록 유도해 주택 공급을 확대하여 집값을 안정화 시키려는 게 목적이었다. 하지만 의도와는 달리 현재 부동산 시장에는 매물 품귀에 따른 집값 상승 현상이 이어지고 있다.

양도세는 팔지 않고 갖고 있으면 부담이 없기 때문에 지금처럼 집값 상승에 대한 기대감이 높은 상황에서 굳이 다주택을 정리할 필요가 없다고 판단하는 집주인이 많은 때문이다.

김은진 부동산114 리서치 팀장은 “정부가 규제 압박 수위를 높이고 있지만 서울을 중심으로 한 집값 상승세는 좀처럼 잡히지 않고 있다”며 “워낙 매물이 없다 보니 한 두건의 거래가 시세를 끌어올리는 상황이 반복되는 것”이라고 설명했다. 이어 그는 “집주인들이 매물 출시에 소극적이기 때문에 설 이후에도 매도자 우위의 시장 분위기가 이어질 가능성이 높다”고 덧붙였다.

한편 주택 매각 대신 임대주택 사업자 등록을 선택하는 다주택자들은 급격히 늘어났다. ‘준공공임대주택 사업자’로 등록해 최소 8년 이상 임대할 경우 다주택을 정리하지 않더라도 세제 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 국토교통부 집계결과 지난달에만 신규 등록한 임대사업자가 9,313명에 달하는 것으로 집계됐다.

이는 지난해 1월에 등록한 임대사업자 3,799명과 비교해 2.5배 증가한 수치다. 또 임대주택등록 활성화방안 발표영향으로 등록이 급등한 지난해 12월과 비교해도 26.7% 더 높다. 올해 1월에 등록한 임대주택사업자를 지역별로 살펴보면, 서울시 3,608명과 경기도 2,867명 등 총 6,475명이 등록해 이들 지역이 전체의 69.5%를 차지하는 것으로 나타났다.

◇ 다주택자의 양도세 중과 절세방안

금융인인 필자가 강남에서 30년 이상 토박이로 살다보니 이웃들과 지인들로부터 4월1일 실시예정인 다주택자 양도세 중과 내용 과 절세방안에 대한 질문을 많이 받고 있다. 특히 1세대 2주택 이상 소유자라고 해서 모두 양도세 중과대상이 되는 것은 아닌데도 걱정하는 경우가 많다.

퇴직 후 노후생활을 대비해 지방에 3억원 이하 주택을 여러 채 가지고 있던 지인들은 아예 ‘똘똘한 한 채’로 바꾸려고 양도세 중과되지 않는 지방소재 주택을 매도하여 오히려 지방 집값을 떨어뜨리는 등 정부의 의도와 다른 방향으로 흐르는 ‘규제의 역설’을 실행하고 있다. 또한 여러 가지 질문사항에 대해 답변을 해주면 정부의 부동산정책에 대한 비판 과 함께 이번 지방선거 때 서울에서 두고 보자는 악담도 같이 들어줘야 된다.

같은 다주택자라도 보유 여건은 세대주에 따라 천차만별일 수 있다. 대처방법도 다르게 적용해야 하는 이유다. 보유 여건에 따라 △매도 △별도 세대를 구성하는 자녀에게 증여 △배우자 증여 △개인임대사업자 등록 등을 선택할 수 있다. 유명 세무사들이 내놓고 있는 다주택자 양도세 중과시 절세방안을 소개하면 다음과 같다.

√ 다주택자 양도세 중과대상 여부 판단이 우선되어야 한다.

1세대 2주택 이상이라고 해도 양도세 중과 제외 주택이 의외로 많은 바 주택 수 계산부터 다주택자 중과대상 여부를 판단하기 위해 ▲1단계; 1세대(세법상 동일 세대원 포함)의 주택 수 계산 ▲2단계; 중과 주택 수에서 제외하는 주택 파악 ▲3단계; 중과세에서 제외하는 주택 파악 ▲ 4단계; 조정대상지역에 있는 주택여부 확인 후 ▲5단계; 조정대상지역에 있는 주택에 대한 절세방안을 마련한다.

▲ 주택 수 계산이 우선 1세대 2주택 이상이라고 해도 모두 양도세 중과대상이 되는 것은 아니다. 우선 첫 단계로 1세대 주택 수를 계산한다. 주택 수는 개인별이 아닌 세대별로 계산한다. 본인 및 배우자 소유의 주택은 물론이고 동일한 주소 또는 거처에서 생계를 같이하는 직계존비속과 그 배우자 및 형제·자매의 주택도 주택 수에 포함한다. 즉 세법상 동일 세대원이면 그들의 소유주택을 모두 포함한다. 그럴 경우 별도의 세대원으로 만들면 그 세대원이 소유한 주택은 주택 수에서 제외할 수 있다는 것이 절세 포인트가 된다.

▲ 주택 수 해당 여부 파악

수도권·광역시·특별자치시 이외의 지역은 양도 당시 기준시가 3억원 초과 주택만을 주택 수에 포함한다. 이어 △해당 주택이 군·읍·면 지역의 양도 당시 공시가격 3억원 초과 여부 △장기임대주택, 조세특례제한법상 감면대상 주택, 10년이상 무상제공한 장기사원용 주택 등의 보유 여부 △조정대상지역 포함여부 등을 순서대로 따져봐야 한다. 조정대상지역으로 서울 전역을 비롯해 경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2신도시),부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구 및 기장군), 세종시가 지정돼 있다.

1단계부터 4단계까지 점검해 1세대 2주택이상 소유자에 해당하면 조정대상지역에 소재한 주택을 오는 4월 1일 이후 양도 때 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고 1세대 2주택자는 16∼52%, 1세대 3주택 이상자는 26%∼62%의 중과세율이 적용된다. 하지만 3월 31일까지 양도하면 1세대 3주택 이상 소유자가 투기지역 주택 양도할 때에만 16∼52%의 세율로 중과한다. 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다. 따라서 양도세 중과대상에 해당하는 경우 본인이 처한 상황에 따라 대처방법을 빨리 마련해야 한다.

재건축 예정인 대치동 17억짜리 쌍용아파트 와 용인시 성복동 6억짜리(매입시보다 1천만원 가격하락) 아파트 및 전주에 2억짜리 아파트를 가지고 있는 조모씨의 예를 들어 쉽게 설명해 보면 조모씨가 서울 강남구 대치동 쌍용아파트를 4월1일 이후 팔면 중과세 대상이지만 다른 주택은 그렇지 않다. 경기도 용인 주택이 매입가격 대비 차익 없이 팔리고 지방(전주) 아파트는 기준시가 3억원 이하여서 중과대상 주택 수에 포함되지 않는다. (그렇다고 조모씨가 지방 주택을 매각할 경우 양도세 비과세라는 의미는 아니다. 양도세 조건에 해당하면 세금을 내야 한다)

다시 말해 조모씨는 대치동 쌍용아파트를 팔 게 아니라 용인 아파트를 양도차익 없이 매각하면 1세대 1주택자가 되는 셈이다. 전주아파트는 3억 이하로 양도세 계산 시 중과대상 보유주택 수에서 제외되는바 중과세율 적용을 걱정할 필요가 없는 것이다. 매각에도 순서가 있는 것이다.

√ 장기보유특별공제 활용 최고 30% 감면

주택 매각을 고려한다면 장기보유특별공제를 잘 활용할 필요가 있다. 장기보유특별공제란 자산을 3년 이상 보유한 사람에게 양도세 일부를 감면해주는 제도로, 10년 이상 보유하면 최고 공제율인 30%를 적용받을 수 있다. 다만 4월부터는 서울과 경기 일부(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 부산 7개구(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진), 세종시 등 조정대상지역의 다주택자는 장기보유특별공제에서 배제되므로 집을 팔려면 4월 이전에 결정해야 한다.

아울러 장기보유특별공제는 만 1년을 채워야 1년씩 인정해 주기 때문에 집을 최초에 취득한 날짜와 잔금 날짜를 잘 확인해야 한다. 또 내년부터는 장기보유특별공제율이 10년 보유 시 30%에서 20%로 줄어든다는 점도 고려해야 한다.

이외에도 본인의 상황에 따라 조정대상지역이 아닌 곳에 소재하는 주택을 먼저 매도하는 전략을 선택하는 등의 대처방법을 미리미리 강구하는 것이 바람직하다.

√ 수도권 집값 6억 넘지 않을 땐 장기 임대사업자 등록도 효과적

임대주택이 전용면적 85㎡ 이하면서 공시가격 6억원(비수도권은 3억원) 이하인 경우 개인 임대사업자로 등록하는 게 여로모로 유리하다. 오는 3월 31일까지 등록하는 경우는 5년 이상 임대, 4월 1일 이후 등록하는 경우는 8년 이상 의무임대를 해야 양도세 중과에서 제외될 수 있다. 특히 준공공임대주택으로 등록하여 10년 이상 임대 때 임대 기간에 발생한 소득에 대해 100% 감면을 받을 수 있거나 장기보유특별공제 70%를 받을 수 있다.

임대사업자로 등록하고 8년 이상 임대할 경우 먼저 지방세가 감면된다. 기존에는 전용 40㎡의 경우 2주택 이상 임대해야 재산세를 감면했지만 앞으로는 한 채만 임대해도 혜택을 받을 수 있다.

그동안 3주택 이상 임대해야 했던 임대소득세 감면 혜택도 한 채 이상으로 확대된다. 연간 임대소득 2,000만원 이하 임대사업자에 적용하는 필요경비율을 기존 60%에서 등록사업자는 70%로 확대해 준다. 반면 미등록사업자는 50%로 낮춰 세금부담이 가중된다.

8년 이상 장기임대 시 양도세 중과 예외 대상이다. 따라서 장기보유특별공제 비율도 현행 50%에서 70%로 확대 적용된다. 또 임대주택의 종합부동산세 합산을 배제하며 연간 임대소득 2,000만원 이하인 경우 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40%의 건강보험료를 깎아 준다. 다만 수도권의 경우 개별주택 가액이 6억원(비수도권은 3억원)을 넘으면 중과세 예외를 인정 받지 못한다는 점을 알아둬야 한다. 또 5년 이상 의무적으로 임대를 해야 하며, 임대료 상승률도 매년 5% 이내로 제한되는 것은 감안해야 할 부분이다

√ 稅부담 따져 배우자 또는 자녀에게 부동산 증여

배우자나 자녀에게 부동산 증여는 합법적이다. 양도세를 줄이는 방법이기도 하다. 배우자간에는 6억원까지 증여세가 부과되지 않기 때문이다.

배우자에게 증여하는 경우 주택 수 제외 효과는 없지만 증여 후 5년이 지나면 취득가액이 현재의 증여 가액으로 바뀌게 된다. 따라서 취득일부터 증여일까지 발생한 양도차익을 배우자공제 6억원을 활용해 없앰으로써 증여일 이후 상승한 부분에 대해서만 양도세 중과세로 인한 세금을 부담하면 된다.

예를 들어 남편이 3억원에 매입한 아파트를 6억원에 증여했다고 가정해 보자. 우선 6억원 이하 아파트이기 때문에 증여세는 없다. 또 증여 당시의 아파트 가격 6억원이 곧 배우자의 취득가격이 된다. 배우자가 향후 일정시점에 매각하는 금액이 8억원이 된다고 했을때도 남편이 최초 매입한 가격(3억원)이 아니라 증여 당시의 취득가(6억원)이 양도소득세 과세기준이 된다. 취득가액이 높아진 만큼 차익이 줄어들어 양도세를 적게 낼 수 있다.

세대 분리된 자녀에게 증여하면 2주택자인 부모는 1주택자가 된다. 세대별 주택 수에서 제외되므로 양도세 중과를 피할 수 있다. 자녀에게 증여할 때는 증여세가 부과된다. 때문에 증여세와 양도세를 비교해 판단해야 한다. 증여의 방법은 단순증여나 부채를 승계하는 부담부증여 중 선택하면 된다. 그런데 부담부증여의 경우 전체 평가액 중 부채승계액을 제외한 금액에 대해서는 증여세를 계산하고 부채승계금액에 대해서는 양도세를 계산한다. 따라서 오는 4월 1일 이후 부담부증여하는 경우 양도세 중과로 세금이 대폭으로 늘어날 수 있으므로 증여 시기 선택에 주의해야 한다.

다주택자 양도세 중과가 시장에서 어떤 효과를 나타낼지는 의견이 분분하다. 정부가 다주택자에게 양도세를 무겁게 물리면 앞다퉈 주택을 처분하기 위해 매물로 내놓고, 가격도 안정될 것이라는 정부의 바람과는 다르게 조정대상지역 중대형 아파트 거래가 증가하고 가격은 대폭 상승했다. 연립주택과 소형 아파트를 처분하고 대신 똑똑한 한 채를 소유하기 위해 중대형 아파트를 찾는 수요가 늘었기 때문이다.

그러나 정부 의도대로 집값 상승률을 둔화시킬 가능성은 있다. 규제 직전까지 버티기를 했던 일부 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 막바지에 매물을 내놓을 경우 집값 상승세에 제동이 걸릴 수 있기 때문이다. 하지만 집값 하락을 예단하기 어렵다는 의견도 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “양도세 절세 차원의 매물은 이미 시장에 대부분 나왔기 때문에 추가적인 급매물은 많지 않을 것”이라며 “시장과 정부의 ‘힘겨루기’ 양상이 지속되면서 당분간 서울 집값은 강보합세가 예상된다”고 했다.

강남 아파트는 이미 가장 손쉬운 가치 저장 수단으로 변모했고, 부유층의 ‘신분재’(身分財) 역할을 하고 있기 때문에 집주인들이 쉽게 처분하려 들지 않는다. 다주택자들이 주택 보유 수를 줄이기 위해 지방·수도권·서울 강북 주택은 매각하면서도 강남 아파트 매각은 서두르지 않는 것도 같은 이유다.

강남 집값을 내리겠다고 정부가 계속해서 재건축 초과이익환수제, 다주택자 양도세 중과 등 부동산 규제를 쏟아내고 있지만 세금을 더 걷으려는 게 목적인지 집값 안정화가 목적인지 모르겠다. 애초부터 보유세를 세게 적용하면 다주택자들이 소유한 강남 집값이 단번에 잡힐 것이란 걸 알면서도 안 하고 있는 것은 아닌지 의문이 든다.

정부의 부동산 대책은 ‘평균의 함정’에 빠져서는 안된다. 다주택자와 실수요자는 원하는 정책 방향이 완전히 다르다. 참여정부시절 실패했던 부동산정책을 이것 저것 과거를 답습하듯 매월 새로 꺼내놓지 말아야 한다. 이제 과거를 거울삼아 문재인정부는 큰 틀에서 무분별한 투기는 막되, 실수요자 거래는 풀어주고 세금을 줄여주는 실효성 있는 대책을 내놓아야 된다.

필자소개

송인석 (issong958@naver.com)

금융소비자뉴스 고문/논설위원

(전) 오케이저축은행 전무이사

(전) 하나저축은행 전무이사

(전)SC제일은행 이사