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부동산 거품 붕괴 조짐?…강남재건축 호가 1억 급락
부동산 거품 붕괴 조짐?…강남재건축 호가 1억 급락
  • 박도윤 기자
  • 승인 2019.08.05 11:26
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분양가 상한제 도입 '초읽기'로 매수세 실종으로 시장은 관망세

[금융소비자뉴스 박도윤 기자] 정부의 민간택지 분양가상한제가 부동산거품이 꺼지는 도화선이 될 가능성이 높다는 전망이 나오고 있다. 정부가 곧 민간택지 분양가상한제 시행에 들어갈 예정된 가운데 강남재건축 시장의 호가가 급락하고 매수자들은 관망세로 돌아서면서 시장열기는 급속히 식고 있다. 

5일 중개업계에 따르면 강남의 재건축시장에서는 거래가 대폭 줄면서 호가도 폭락조짐을 보이고 있다. 강남구 대표 재건축인 은마아파트의 경우 전용 84㎡ 주택형이 최근 19억 원에 급매물로 나왔다.

이 호가는 몇주 전에 비해 1억원 정도가 떨어진 수준이다. 이 평형은 지난  6월 말 19억5500만원에 거래되
다가  지난달엔 20억원 이상의 호가를 형성했다. 그러나 정부가 곧 민간택지 분양가 상한제를 예고하면서 앞으로 싼 값에 아파트를 사자는 실수요자들이 늘면서 불과 몇 주 사이 집값이 1억 원 가량 떨어졌다.

▲분양가상한제 예고로 호가가 1억원 정도 떨어진 서울 강남구 은파아파트
▲분양가상한제 예고로 호가가 1억원 정도 떨어진 서울 강남구 은파아파트

그렇지만 거래는 더욱 한산해지고 있다. 매수자들이 앞으로 더 떨어질 것으로 예상, 관망세로 돌아서면서 이곳 부동산업소에 아파트 시세나 매물정보를 묻는 문의는 뚝 끊긴 상태다. 실제 거래로 이어지는 경우는 거의 없다고 이곳 부동산업소들은 이구동성이다.

송파구에서도 재건축시장이 급속히 위축되고 있기는 마찬가지다. 인기 재건축인 잠실동 잠실주공5단지 전용 76㎡ 로열층이 19억2000만원에 급매물로 나왔다. 이 역시 근 1억원 정도가 떨어진 수준이다. 이 주택형은 지난 6월 말 작년 고점 19억1000만원을 넘겨 최근 호가가 20억원까지 뛰었으나 분양가 상한제가 예고되면서 호가가 수직적으로 추락하는 모습을 보이고 있다. 송파구의 한 공인 관계자는 "분양가상한제로 재건축 수익성에 대한 우려가 커지면서 수요 심리가 위축된 것으로 보인다"고 말했다.

정부 한국은행의 기준금리 인하 등에 따른 저금리로 시중부동자금이 부동산으로 유입될 가능성이 커진데다 . 재건축 시장을 중심으로 서울 집값 상승세가 지속되자 분양가상한제 도입을 서두른 것으로 보인다. 이 제도가 시행되면 투기과열지구, 조정대상지역 등이 우선대상이 될 것을 보인다. 즉 서울과 수도권, 광역시 인기 지역 등이 포함된다.

전문가들은 민간택지 분양가상한제 적용 기준이 Δ최근 1년간 분양가 상승률이 물가상승률의 2배 초과 Δ직전 2개월 청약경쟁률이 5대1 초과 Δ3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 등인 것을 고려하면, 적용 지역은 투기과열지구, 조정대상지역 등이 될 것으로 보고 있다.

이에 따라 재건축시장에 찬바람이 불기 시작했다. 일각에서는 이를 계기로 아파트의 거품이 꺼질 수 있다고 전망한다. 일부 공인중개사들은 주택건설업체의 공급물량이 줄어 아파트 가격이 크게 하락하지는 않을 것으로 보고 있지만 앞으로 3,4년내 공급물량은 비교적 넉넉한 편이어서 분양가상한제 도입으로 인한 부동산거품이 빠지는 효과는 예상보다 클 전망이다.

상한제가 적용되면 토지 감정평가액과 기본건축비를 토대로 분양가를 산정하게 된다. 주변 시세가 비싸다고 해서 분양가를 올릴 수 없다. 재건축 사업은 조합원 물량을 제외한 일반 분양분을 팔아 벌어들인 돈으로 사업비를 충당하게 되는데, 분양가상한제로 분양 수입이 줄어들면 사업성이 떨어지게 된다. 즉 재건축 매수에 따른 시세차익을 얻기 어려워진다. 이에 사업 지연에 불안감을 느낀 집주인들이 하나둘 가격을 낮춰 급매물을 내놓는 것이다.

한국감정원의 '주간 아파트 가격 동향'에서 주요 재건축이 포진한 강남3구(강남·서초·송파구)의 상승 폭이 지난주 일제히 축소됐다. 서초구는 0.06%에서 0.04%로 상승 폭이 0.02%포인트(p) 줄었고, 강남구와 송파구도 상승세가 주춤해지면서 0.01%p씩 감소했다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "부동산 대책 발표를 앞두고, 어떤 내용이 담길지 관망하며 예의주시하는 분위기"라며 "대책 내용에 따라 주택시장은 또 한 번 전환점을 맞이할 수도 있을 것"이라고 말했다.


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