경실련, 주거안정 위해 분양가상한제 실시 서둘러야… 적용대상지역은 수도권서 지방대도시로
[금융소비자뉴스=박도윤 기자] 분양가 상한제를 제도로 적용하면 아파트 분양가를 절반수준으로 낮출 수 있는 것으로 조사됐다.
경실련이 문재인 정부 출범 이후(2017년 6월) 서울에서 분양한 민간택지 아파트를 조사,19일 발표한 보도자료를 보면 민간주택사업자가 원가와 관계없이 토지비와 건축비를 부풀려 자율화란 핑계로 분양가를 올려도 속수무책이었으나 정부가 분양가상한제를 도입, 제대로 실시했다면 분양가가 50% 낮아지는 것으로 나타났다.
경실련은 강남권(강남·서초·송파) 8개 아파트, 비강남권 8개 아파트 등 16개 아파트 단지의 HUG(주택도시보증공사)가 승인하여 입주자모집 때 공개된 분양가(토지비, 건축비)를 조사했다.
조사결과에 따르면 전용84㎡ 기준 평균 분양가를 보면, 강남권은 평당 4,700만원으로 토지비가 3,300만원, 건축비가 1,400만원인 것으로 계산됐다. 비강남권은 평당 2,250만원으로 토지비는 평당 1,120만원, 건축비는 1,130만원이었다. 분양가는 강남권이 비강남권의 2배이며 특히 토지비는 3배나 비싸다.
분양가가 가장 비싼 아파트는 지난해 11월에 현대건설이 분양한 반포 디에이치라클라스로 평당 5,050만원이다. 최저는 1,820만원에 분양한 장위동 꿈의숲 아이파크이다. 토지비 최고가는 래미안리더스원으로 3,730만원이다. 최저가인 노원 꿈에그린(590만원)의 6.3배이다.
건축비 최고가는 신반포센트럴자이(1,630만원)이고, 최저가인 개포 디에이치자이(710만원)의 2.2배다. 경실련은 서울 아파트 분양가의 토지비와 건축비는 이같이 제각각이고 천차만별로 나타났다고 밝혔다.
경실련은 특히 전국 어디에서도 대동소이한 건축비가 평당 1,000만원(30평 기준 3억원) 가까이 차이나는 것은 매우 심각한 문제라고 지적했다. 경실련은 민간 사업자들이 시세기준으로 분양가를 책정하고, 토지비와 건축비를 자의적으로 나눠 책정, 소비자를 속이고 있는데도 분양가자율화라는 이유로 정부가 방치하고 있는데 원인이 있다고 분석했다.
정부가 분양가 상한제를 도입, 정부가 결정한 정한 땅값과 건축비 적용하면 민간택지 아파트의 분양가를 절반수준으로 낮아진다고 경실련은 밝혔다. 상한제가 적용되면 주택법에 따라 토지비는 감정가격, 건축비는 기본형건축비 이하로 책정된다. 국토부는 매년 모든 토지를 감정평가한 공시지가를 공시하고, 기본형건축비도 연 2회 고시하고 있다. 공시지가가 시세를 반영하지 못한다는 비판이 있지만 정부는 ‘적정가격’이라고 강조하고 있다.
따라서 상한제가 적용될 경우 아파트 토지비는 정부가 결정공시한 공시지가이고, 건축비는 정부가 고시한 기본형건축비가 된다. 2019년 기본형건축비는 평당640만원이다(현행법에서는 기본형건축비 이외 가산비용을 허용하지만 기본형건축비도 실제 건축원가보다 부풀려진 만큼 고려하지 않음).
정부가 결정한 토지비와 기본형건축비를 더한 기준으로 분양가를 산출할 경우 서울 강남권은 평당 2,160만원으로 HUG가 승인한 금액보다 55%가 낮다. 비강남권 아파트 평균 분양가는 평당 2,250만원이지만 상한제를 적용하여 정부 기준대로 산출하면 평당 1,130만원으로 50%가 낮아지는 것으로 산출됐다.
단지별로는 반포 디에이치라클라스가 가장 차이가 컸다. 2018년 11월에 분양한 다에이치라클라스의 전용면적 84㎡ 분양가는 평당 5,050만원(호당 17.1억원)이다. 하지만 정부가 결정한 공시지가 기준 토지비와 기본형건축비를 더하면 평당 2,070만원(호당 7억원)으로 낮아진다. 분양가격 차이가 평당 2,980만원(호당 10.1억원)이며 2.4배 비싸다(표1 참조).
비강남권에서는 2019년 7월에 분양한 청량리역 롯데캐슬의 가격차이가 가장 크다. 청량리역 롯데캐슬은 청량리4구역을 재개발하는 단지다. 전용면적 84㎡의 분양가는 10.3억원(평당 3,020만원)이지만 분양가상한제에 따른 정부 가격을 적용하면 3.2억원(평당 930만원)이다. 차액만 7.1억원(평당 2,090만원)이며 3.3배 비싸다(표2참조).
경실련은 국민들의 주거비부담을 낮추고 주거안정을 위해 분양가상한제 도입을 서둘러 집값상승을 방치해서는 안 된다고 강조했다. 지난 2014년 말 분양가상한제 폐지 이후 서울아파트 한 채당 3억원 씩 상승했고, 문재인 정권 이후에서만 2억 원 씩 상승했다.
특히 짓지도 않은 아파트를 팔며 소비자 분양대금으로 사업을 추진할 수 있는 선분양제를 유지하고자 한다면. 당연히 분양가상한제를 적용하여 바가지 분양을 근절해 소비자를 보호할 것을 촉구했다.
아울러 시행령 개정도 2년 전처럼 시늉만 내지 말고 실효성 있게 이루어져야 하고 분양가 상한제 시행시 적용대상은 수도권 및 지방대도시로 확대돼야 하면 62개 분양원가 공개 등도 이루어져야 한다고 덧붙였다.
