집값 '바닥론', 아직은 성급한 진단…하반기 집값, 하락속 서울만 보합 전망
집값 '바닥론', 아직은 성급한 진단…하반기 집값, 하락속 서울만 보합 전망
  • 박도윤 기자
  • 승인 2019.06.26 10:11
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주택산업연구원 조사, "하반기 전국 집값 0.6%↓·전셋값 1%↓…서울 집값은 보합"
거래량급감에 따른 시장침체 지속 때문…'바닥이다'는 거래량 적어 설득력 떨어져
▲하반기 집값은 떨어지나 서울은 보합세를 유지할 것으로 전망됐다.(사진=서울의 아파트지구)
▲하반기 집값은 떨어지나 서울은 보합세를 유지할 것으로 전망됐다.(사진=서울의 아파트지구)

[금융소비자뉴스=박도윤 기자] 하반기 집값은 어떨까. 부동산시장에서는 서울집값 바닥론이 고래를 들면서 부동산시장이 꿈틀대고 있다고 진단한다. 그동안 정부규제로 숨죽였던 서울의 부동산시장이 바닥을 치고 다시 살아나지 않을까 하는 기대가 적지않다.

그러나 하반기에 집값도 전셋값도 모두 떨어질 전망이다. 서울집값은 최근 강남재건축예정 아파트값이 오름세를 보이는 등에 영향 받아 보합을 유지할 전망이다.

26일 KB주택시장동향에 따르면, 6월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 0.01% 상승해, 지난해 12월 첫째 주 이후로 27주 만에 반등했다. 대규모 재건축 사업이 차일피일 미뤄지며 서울의 주택 공급이 부족할 것이란 우려가 더해지면서 강남권 재건축 예정 아파트값이 상승한데 따른 것으로 보인다. 6월 기준 서울의 매매가격 전망지수는 95.4로, 3개월 연속 상승했다.

여기에서 서울집값 바닥론이 나오고 있다. 그러나 일부 부동산 전문가들은 이는 성급한 진단이라고 지적한다. 서울의 아파트거래량 자체가 급감한 때문에 몇 건 안 되는 거래가 전체시세에 영향을 미쳐 시세가 왜곡됐다는 것이다. 지난 5월의 경우 아파트매매건수는 2433건으로 지난해 같은 기간의 절반수준에 불과하다.

안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "거래량 자체가 줄다 보니 매매가 몇 건 성사되면 그 가격이 시세가 되고, 그 다음 매도자는 당연히 그 가격 이상으로 물건을 내놓는다"며 "최근 서울 아파트 시세를 제대로 산정하기에는 거래량이나 매물 건수 등이 충분하지 않다"고 말했다.

집값이 떨어질 대로 떨어졌다는 바닥론을 감안하면 하반기에 집값이 오른 가능성이 높다. 그러나 하반기 집값은 종래의 하락세를 지속할 전망이다. 다만 서울은 보합이나 강보합을 보일 전망이다.

주택산업연구원은 25일 '2019년 하반기 주택시장 전망'을 통해 하반기 전국 주택 매매가격은 0.6%, 전세가격은 1.0% 하락할 것으로 전망했다. 낙폭은 각각 상반기의 마이너스(-)0.9%, -1.4% 보다 줄었다.

권영선 주산연 책임 연구원은 "하반기는 시장의 불확실성 리스크가 일부 해소되면서 주택가격 하락폭이 둔화될 수 있다"며 "하지만 시장의 상승요인보다는 하방요인이 많아 거래감소에 따른 시장침체, 대출제약으로 인한 주거이동성 악화, 지방주택시장 침체 등이 계속될 것"이라고 설명했다.

하반기 매매가격은 과잉 입주물량 해소, 금리인상 리스크 완화 등의 영향으로 수도권은 상반기(-0.9%)보다 낙폭이 줄어 0.3% 하락하고, 지방은 상반기와 동일하게 0.9% 하락해 전국적으로 0.6% 하락할 것으로 전망된다.

다만 2분기들어 하락폭이 둔화되고 있는 서울 주택가격은 보다 강도 높은 부동산규제정책이 나오지 않는 한 가을을 지나면서 보합 또는 강보합세를 보일수 있다고 주산연은 내다봤다.

전세가격은 상반기보다 하락폭은 둔화될 것으로 보이나 집값보다 하락폭을 클 것으로 에상된다. 전세시장 침체가 지속돼 전국적으로 하락폭은 1.0%에 달할 것으로 나타났다. 특히 매매가격과 전세가격이 동반하락하면서 역전세(세입자가 전세 만기 시에 보증금을 제때 돌려받지 못하는 현상) 리스크가 확대되고 있어 임차인들이 전세금을 떼이지 않도록 하는 방안을 강구하는 것이 필요하다.

하반기 주택매매거래는 수도권의 감소가 두드러진 가운데, 전국적으로 40만 건 정도의 거래가 있을 것으로 내다봤다. 상반기 거래량과 더하면 올 한 해 약 76만 건(2018년 86만 건 대비 약 11% 감소)의 거래가 있을 것으로 보인다. 하반기 주택공급은 전년 동기 대비 15~30% 줄어 인허가 25만호, 착공 19만2000호, 분양 10만7000호, 준공물량 23만9000호 수준으로 전망했다.

주산연은 정부 규제정책 영향이 지속되는 가운데 하반기 주택시장을 좌우할 5대 변수로 Δ대출규제 Δ금리 Δ공급량 Δ가계부채 Δ입주량을 꼽았다. 대내외 불확실한 경제상황으로 인해 금리인상 리스크는 상쇄됐으나, 강력한 대출규제로 인해 주택시장 회복 요인으로 작용하기에는 한계가 있다는 게 주산연 의 설명이다. 2015년~2018년 크게 늘었던 입주물량은 점차 줄어드는 추세이나, 누적물량이 여전히 많기 때문에 미입주 리스크와 지방을 중심으로 한 미분양 관리정책이 중요하다고 주산연은 밝혔다.


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