임대주택활성화 정책, 사실상 다주택자에 의한 '투기극'으로 끝날 위기
임대주택활성화 정책, 사실상 다주택자에 의한 '투기극'으로 끝날 위기
  • 박홍준 기자
  • 승인 2019.06.04 17:05
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강남 아파트가 비싼 지역선 세원노출 꺼리고 시세차익 노려 임대사업자등록 기피
세제 등 각종 지원은 투기수요 부채질로 이어져…시민단체, 세제혜택 등 폐지해야
▲아파트 가격이 비싼 서울 강남일대 다주택보유자들은 시세차익을 노려 임대사업자 등록을 기피하는 것으로 분석됐다.
▲아파트 가격이 비싼 서울 강남일대 다주택보유자들은 시세차익을 노려 임대사업자 등록을 기피하는 것으로 분석됐다.

[금융소비자뉴스=박홍준 기자] 정부가 임대주택 사업자에게 각종 세제혜택을 주는 정부의 임대주택 활성화정책이 다주택자들에 의한 투기수요만 부채질하는 소기의 정책효과는 거두지 못하고 있다는 지적이 나오고 있다.

참여연대 등 시민단체들은 임대주택 사업자에 대한 세제혜택은 없애는 것이 바람직하다는 의견을 보이고 있다. 최은영 한국도시연구소 소장은 "과도한 세금 감면으로 주택임대사업자가 근로소득자보다도 세금을 덜 내는 상황"이라며 "세입자가 아닌 임대사업자에게 혜택을 준다는 것 자체가 잘못된 것"이라고 밝혔다.

참여연대 조세재정개혁센터가 분석 3일 공개한 이슈리포트에 따르면 국토교통부에 등록된 민간임대주택(아래 렌트홈) 106만 여건과 국토부 실거래가 시스템에 나온 주택 임대료 59만 여건을 분석한 결과 , 서울 지역 전체 임대 아파트(임대사업자 미등록 포함)의 평균 임대료를 월세로 환산한 가격은 145만 원으로 국토교통부에 등록된 아파트의 임대료는 전체 평균 임대료보다 낮았다.

등록 임대 아파트의 단기(4년 거주 보장) 임대료는 128만 원, 장기(8년 거주)는 123만 원으로  서울 지역 전체 임대 아파트 평균보다 17만~22만 원 낮다. 집값이 비싼 서울 강남 등에서는 이같은 경향이 더욱 뚜렷해진다.서울 강남구의 평균 아파트 임대료는 234만 원이었지만, 단기 등록 임대는 185만 원, 장기 임대는 165만 원으로 격차가 컸다. 서초구의 등록 임대 아파트(단기 178만, 장기 175만원)임대료도 전체 평균(전체 237만 원)보다 60만 원, 송파구(전체 184만 원, 단기 157만, 장기 152만)도 30만 원 가량 낮았다.

최근 서울 지역에서는 부동산 경기침체로 매매거래는 역대 최저수준으로 ‘절벽’현상이 나타나고 있지만  지난 1월 아파트전월세거래는 10.3%정도 늘었다. 그런데도 임대사업자등록은 늘지 않고 있다.이는 다주택자들이 세원노출을 꺼리는 것이 주요원인인 것으로 풀이된다. 특히 아파트값이 비싼 강남지역 등에서는 임대사업자 등록 기피현상이 심한 것으로 나타났다. 이들은 임대사업자 등록에 따른 세제혜택에 의한 이익보다는 세원이 노출되지 않는데 따른 이익이 훨씬 크다고 판단하고 있다.

참여연대는 " 상대적으로 높은 월세 수익을 얻는 다주택자들이 임대주택 등록을 하지 않는다는 것"이라며 "강남구를 비롯한 서울의 주요 지역은 큰 시세차액 기대감 때문에 높은 월세 수익을 얻으면서 임대주택을 등록하지 않을 유인이 높은 것으로 보인다"고 분석했다.

강남일대의 다주택보유자들이 임대사업등록을 피하는 것도 문제지만 임대사업자에 대한 각종 혜택을 부여한데 따른 부작용도 너무 크다. 정부는 지난 2017년 이 제도 도입 당시 다주택자의 자발적인 임대사업자 등록을 유도한다는 명목으로 등록 사업자에게 취득세와 재산세, 임대소득세, 양도소득세를 감면·면제해줬고, 임대사업자 등록에 따라 부과되는 건강보험료도 깎아줬다.

또한 이들에게 사업자 대출을 적용해 집값의 70~80%를 대출 받을 수 있도록 했다. 서울 등 투기과열지구에 적용되는 대출규제(LTV, DTI 40%)는 적용받지 않았다.세제 혜택에 대출까지 받은 다주택자들이 서울 등지에 집을 사들이면서, 집값이 폭등했다. 통계청에 따르면 지난해 7월 주택매매가격은 0.3% 상승한 데 이어 8월 0.6%, 9월 1.3% 급등했다. 같은 기간 전국 주택가격 상승률이 0~0.3%로 안정세였던 것과 대조적인 현상이다.

결국 정부가 이들에 대한 각종 혜택으로 부동산투기를 조장해온 셈이다. 김현미 국토교통부 장관은 지난해 8월 기자간담회에서 "등록 임대주택에 적용되는 세제 혜택이 투기꾼들에게 과도한 선물을 준 듯 하다"며 정책 부작용을 인정했다. 결국 정부는 지난해 9.13 부동산 대책을 발표하면서 임대사업자에 대한 세제혜택의 일부를 축소했다.

그러나 정부는 등록 임대주택이라고 하더라도 수도권은 6억, 비수도권은 3억 이하 주택만 양도세를 감면해주고, 투기지역과 투기과열지구 내 주택 임대사업자 대출도 제한(담보인정비율, LTV 40%)했을 뿐 대책이전 임대사업자에 대한 세제혜택을 그대로 유지하는 등 골간은 그대로 유지했다.

시민단체들은 그간의 임대주택활성화방안을 전면 손질하는 것이 불가피하다고 목소리를 높인다. 참여연대는 "임대사업자에게 과도한 세재, 사회보험료 감면 등의 혜택을 주는 현재 임대주택등록제는 조세 정의 위반"이라며 "가격이 높은 다주택자는 임대주택 등록을 하지 않는 상태도 방치돼선 안 된다"고 주장한다.

최 소장은  "임대주택등록에 대한 세금 혜택은 없애고, 임대주택 등록을 의무화해야 한다"며 "아울러 전월세상한제와 계약갱신청구권 등 세입자 주거 안정을 위한 제도 도입도 적극 검토해야 한다"고 강조했다.

김성달 경제정의실천시민연합 국장은 "임대주택 등록이 의무화된 것도 아니면서 세제 혜택을 주는 것은 다주택자들에게 투기를 할 수 있는 여러 선택지를 주는 것"이라며 "결국 이렇게 되면, 부동산 불로소득에 대해 방치한다는 메시지로 읽힐 수 있고, 향후 또 다시 집값 폭등세로 이어질 우려가 크다"고 말했다.


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