HUG가 물어준 전세금 8배나 급증…보증상품가입이 확실한 장치
[금융소비자뉴스 채성수 기자] “전세금을 떼이지 않을까” 봄철 이사철의 본격화를 앞두고 역전세난이 심화되면서 전세금을 반환받지 못할까 불안에 떠는 세임자들이 급증하고 있다.
특히 갭투자가가 보유하고 있는 주택에 세들어 사는 세입자들의 불안감이 크다. 최근 서울·수도권의 주택 매맷값과 전셋값이 동반하락하면서 갭투자를 한 집주인은 계약 만료 때 전세금을 제때 돌려주지 못할 가능성이 높기 때문이다.
부동산전문가들은 당분간 역전세난은 더욱 광범위하게 확산될 것으로 보인다면서 보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 장치를 미리 마련해두는 것이 필요하다고 조언하다. 이들은 가장 확실한 방법으로 보증상품 가입을 권유한다.
7일 부동산업계와 관계당국에 따르면 최근 서울과 수도권에서 역전세난이 깊어지고 있음을 반영, 주택담보대출과 주택도시보증공사(HUG)이 집주인 대신 물어주는 전세보증금이 급증세를 보이고 있다.
전세금 반환 못받아 발 동동 구르는 세입자 급증
역전세난은 갈수록 험한 모습으로 변해가고 잇다. 올해 1월부터 2월 중순까지 서울에서 거래된 전셋집의 실거래가를 2년전 동일 주택형의 가격과 대조해 분석한 결과 26.3%에서 역전세가 확인됐다. 전셋집 4채 중 1채 꼴로 전셋값이 2년 전과 비교해 하락한 셈이다. 역전세 비중은 2017년 1분기 평균 5%에 불과했으나 2년 만에 5배 넘게 급증했다.
역전세난의 주요원인을 말할 것도 없이 전세값 하락 때문이다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격)은 올 2월 기준 59.6으로 전년 같은 달 68.5 대비 8.9포인트, 전월 59.8 대비 0.02포인트 내렸다. 감정원 통계에서도 올해 1~2월 누적 기준 서울 아파트값은 0.77% 떨어진 반면 전셋값은 1.37% 하락했다. 매매·전세가격이 동반하락하고 있지만 전셋값 하락세가 더 가파르다.
반면 전세 거래량은 늘었다. 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 1만9752건을 기록했다. 2월 거래량만 놓고 보면 2017년 2월(2만1470건) 이후 2년 만에 최대량이다. 전월 거래량(1만7795건)보다 10.3% 증가했고 지난해 같은 달 거래량(1만7549건)과 비교해도 11.9% 늘었다.
역전세는 재건축 물량이 많았던 강남 지역을 중심으로 두드러졌다. 역전세 거래 비중이 높았던 곳 13곳 중 3분의 1인 4곳이 서초(42.6%), 동작(39.3%), 송파(32.2%), 강남(27.3%) 등 강남 4개구에 포함된 자치구이거나 강남 인근 지역이었다.
강남발 역전세난은 서울 전체 시장의 전세 약세로 확대됐다. 서울 전세는 올 들어 1월 오름세를 보이다 한 달 만에 하락했다. 2월 한 달간 0.25% 하락했는데, 2001년 통계 작성 이후 2월 기준으로 첫 마이너스 성장세를 기록했다.
은행들 주택담보대출 가파른 증가세
이에 따라 갭투자 등으로 전세보증금을 제때 돌려주지 못할 상황에 처한 집주인들은 세입자 퇴거 조건으로 대출을 받는 주택담보대출에 눈을 돌리고 이사를 예정하고 있는 세입자는 보증금을 돌려받지 못해 추가 대출을 받아야 하는 상황이 펼쳐지면서 최근 은행의 주택담보대출이 급증세를 보이고 있다.
KB국민·신한·우리·KEB하나·NH농협은행 등 주요 5대 은행의 지난달 말 주담대 잔액은 410조1227억원으로 전월 말 대비 2조6382억원 늘어 증가액은 전월보다 3000억원 가까이 더 늘었다.
은행 관계자는 "주택 거래가 시들해져 세입자가 구해지지 않자 세입자가 나가기로 하는 조건으로 주담대를 받는 사례가 늘고 있다"며 "제때 보증금을 받기 어려워진 세입자들은 이사를 목적으로 대출을 추가로 받는 수요가 있다"고 말했다.
갭투자에 나섰던 집주인들이 버티지 못하고 전세금을 돌려주지 못하면서 HUG가 대신 돌려주는 사태가 속출하고 있다. HUG가 집주인 대신 돌려준 전세보증금은 올해 1월에만 100억원을 넘어섰다. 이는 작년 같은 기간에 비해 8배나 급증한 것이다. 하지만 이사가 본격화되는 3월 이후에 HUG의 전세보증금 반환은 폭발적으로 늘어날 전망이다.
자연 전세금을 떼이지 않기 위한 안전장치중의 하나인 전세보증금반환보증상품 가입이 늘고 있다.. HUG에 따르면 올해 1월 전세보증금반환보증 상품 가입자는 8846가구, 보증금액은 1조7766억원이다. 작년 같은 기간에 비해 가입자나 보증금액 모두 2배 늘었다. HUG의 전세보증금반환보증상품 가입은 전세 시장이 불안한 2016년부터 매년 2배씩 늘고 있다.
전세금 떼이지 않으려면 반전세나 월세도 검토해 볼만
부동산전문가들은 최근 전세금반환보증상품에 가입하는 세입자가 늘고 있는 것은 바람직한 일이라면서 전세금을 지키기위한 가장 확실한 방법은 무엇보다도 전세금 반환을 보장해주는 보증상품에 가입하는 것이라고 강조한다. HUG와 서울보증(SGI)이 취급하는 보증상품은 임차인이 전월세 계약 기간 중이라도 잔여 계약 기간이 절반(2년 계약의 경우 1년) 이상 남아 있으면 가입할 수 있다. 이들 상품은 전월세 계약 만기 때 임차인이 보증금을 반환받지 못하면 보증기관이 집주인 대신 보증금을 지급한다. 주택도시보증공사의 경우 지난해 372명의 임차인에게 보증금 792억원을 지급한 바 있다.
세입자로서는 전세 보증금 차액(하락분)을 일부 돌려받거나 반전세 계약인 경우 월세액을 내려 재계약하는 것도 방법도 고려해볼만 하다고 이들은 조어난다. 갭투자자인 집주인이 전세 보증금 차액을 조달할 여력이 안 되는 경우라면 차액에 대한 이자를 매달 지급하는 ‘역월세’ 방식을 이용하는 것도 대안으로 거론된다.
전세금 보증보험에 가입할 수 없는 세입자라면 집주인이 ‘나몰라라’ 하는 집주인과 분쟁 가능성에 대비해야한다. 이경우 임차인은 우선 전월세 계약이 만료되기 최소 1개월 전 집주인에게 계약 해지 의사를 ‘내용증명’을 통해 밝혀두는 게 좋다. 이후 전세보증금을 돌려받지 못하면 법원에 지급명령을 신청한 뒤 경매신청 절차를 밟아야 한다.
이 경우 보증금을 돌려받지 못한 채 일단 이사를 가야 한다면 반드시 주택 소재지 관할법원에 임차권 등기명령을 신청해, 주민등록을 옮겨도 전세금에 대한 법적 보호장치를 갖추는 게 중요하다.경매가 진행되면 우선순위 규정에 따라 임차인이 보증금을 배당받을 수 있지만 경매 최저가격이 크게 떨어지는 경우에는 전액을 돌려받기 어려워질 수도 있다. 이때는 경매 전문가와 상담해 직접 낙찰을 받는 방법도 고려해야 한다.
