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봄, 이사철 수도권서 '역전세 대란' 일 듯…대규모 깡통전세 사태?
봄, 이사철 수도권서 '역전세 대란' 일 듯…대규모 깡통전세 사태?
  • 손진주 기자
  • 승인 2019.02.15 11:12
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서울과 수도권 전셋값 지속하락 때문…2가구이상 다주택자 대출길 막힌 것도 '한 몫'

{금융소비자뉴스 박홍준 기자] 봄철 이사철에 서울과 수도권의 아파트와 전세가격이 계속 하락세를 보이면서 이들 지역에서 역전세난이 확산될 것으로 보인다. 역전세난은 서울보다는 아파트가격과 전세 값 하락폭이 큰 수도권에서 심해 집주인고 세입자 간에 전세금 반환을 둘러싼 분쟁이 잦을 것으로 예상된다.

15일 부동산업계에 따르면 역전세난은 최근 몇 년간 부동산 투기열풍에 많은 투자자들이 갭투자(전세를 낀 주택 투자)를 했으나 정부의 잇따른 부동산규제대책으로 그동안 급등세를 보여온 주택가격과 전셋값이 큰 폭의 하락세로 돌아서면서 봄철 이사철에 집주인이 전세금을 제때에 세입자에 되돌려 주지 못해 분쟁을 벌이는 일이 잦을 것으로 예상되고 있다.

역전세란 전월세 가격이 많이 떨어지는 바람에 집주인이 나가는 세입자에게 전세입주자를 구하지 못해 전세금 전액을 되돌려 주지 못하거나 재계약시  전세금하락분을 제때 내주지 못하는 상황을 말한다.

최근 서울·수도권 전셋값이 약세를 보이면서 역전세난이 발생하고 있다. 특히 전세입주를 한 2년 전에 비해 전셋값이 상대적으로 많이 내린 곳에서 역전세난이 심할 것으로 예상된다. 최근 서울과 수도권에서는 아파트가격과 전세값이 지속적으로 하락세를 보이고 있어 오는 봄 이사철에는 역전세 현상이 심할 것으로 보인다.

한국감정원이 발표한 주간 아파트 및 전세가격동향을 보면 지난 11일 기준 서울 아파트값은 전주대비 0.07% 하락했다. 이는 지난해 11월12일(-0.01%) 이후 14주째 하락세로 14주연속 하락은 지난 2013년 이래 6년 만에 처음이다.

서울 강남 11개구는 투자 수요가 많았던 일부 재건축 단지와 신축 대단지 위주로 하락해 지난주와 마찬가지로 마이너스 0.10%를 기록했다. 양천구(-0.21%), 강동구(-0.19%), 강남구(-0.16%), 서초구(-0.15%) 등의 하락폭이 컸다. 강북 11개구는 0.05% 떨어져 전주와 동일한 하락폭을 보였다.

인천과 경기는 각각 0.01%, 0.05% 하락했다. 인천에서는 신규 아파트와 역세권 수요로 부평(0.07%)과 계양구(0.01%)가 상승세로 전환해 하락폭이 줄었으며, 경기는 전반적으로 신규공급 증가와 부동산 정책 등의 영향으로 대다수 지역이 보합이나 하락세를 보여 전주와 동일한 낙폭을 기록했다.

전세값 하락도 16주째 계속되고 있다. 전국 아파트 전셋값도 0.11% 떨어져 지난주(-0.08%)보다 하락폭이 확대됐다. 수도권은 마이너스 0.11%로 하락폭이 유지됐으나, 지방은 마이너스 0.10%로 전주(-0.10%)보다 낙폭이 커졌다.

서울은 수도권에 비해 역전세난이 심각한 양상을 띠지는 않을 것으로 보인다. 부동산업소들은 서울은 강남, 서초, 송파, 용산,도봉, 노원 등 6개구를 제외한 나머지 지역은 아파트 전셋값이 지난 2017년 2월초에 비해 거의 내리지 않아 역전세난이 별로 발생하지 않을 것으로 보인다고 전망했다. 다만 전세값이 큰 폭의 하락세를 보인 서초(-6.96%)·송파(-3.22%)에서 역전세난이 예상되나 이 지역 아프트의 대부분이 고가여서 집주인이 전세 값을 돌려주는데 집주인과 세입자간의 전세금분쟁은 많지 않을 것을 관측했다.

수도권은 서울과는 사뭇 다른 양상을 보이고 있다. 벌써 수도권 지역 곳곳에는 2년 전에 비해 전세값이 큰 폭으로 하락 역전세난이 심할 것으로 보인다. 전세값이 2년전에 비해 큰 폭으로 내린 지역을 보면 안산(14.53%)을 비롯 평택(-12.40%), 하남(-10.11%), 파주(-9.66%), 화성(-6.56%) 등이다. 봄 이사철을 전후해 올 상반기 전세계약 2년 만기가 돌아오는 집주인들이 전세금을 반환하는데 어려움을 겪고 세입자들은 전세금을 제때 지급받지 못할까 불안해하고 있다.

무엇보다도 ‘갭투자’ 주택의 세입자들의 걱정이 크다. 경제력이 취약한 집주인이 높은 전세금을 바탕으로 갭투자를 한 주택에 세를 든 세입자는 전세금을 제대로 적지않은 어려움을 겪을 것으로 예상된다. 실제 주택보증공사가 집주인을 대신해 임대인에 보증금을 반환해준 이른바 전세보증사고는 갭투자가 성행한 지역에서 가장 많아 발생한 것을 나타났다.

부동산전문가들은 최근 1~2년 전에 갭투자가 활발했던 지역으로 경기 일산, 용인, 화성 등지를 꼽을 수 있고 이들 지역의 전세값하락은 멈출줄 모르는 상황이어서 이들 지역세입자들은 전세금보증보험에 가입해 집주인에 대한 전세금반환 대항력을 갖추고 피해를 줄일 필요가 있다고 조언한다.

특히 9·13 대책에 따라 2가구 이상 다주택자들의 대출이 막히면서 갭투자를 한 다주택자들은 전세금을 반환해 주지 못해 역전세난으로 곤혹을 치를 전망이다. 은행권이 전세보증금 반환 용도로 대출을 내줄 땐 주택담보대출이 우선이지만 2주택 이상 다주택 가구는 9·13 대책 이후 아예 대출 신청 자격이 없다.

지난해 11월 통계청이 발표한 ‘2017년 주택소유통계결과’를 보면 전국 유주택 가구 중 27%는 전세금 반환용 주택담보대출이 막힌 2주택 이상의 다주택 가구인 것으로 나타났다. 다주택자들이 자기 집에서 산다고 가정했을 때 전국 1600만개 주택 중 500만개 정도가 다주택자 소유의 임대매물로 역전세난 때 대출 취약점이 있어 세입자와 분쟁 소지를 품고 있는 셈이다.


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