[금융소비자뉴스 이동준기자] #회사원인 40대 직장인 김 모 씨(가명)는 전세탈출을 위해 최근 서울 송파구 삼전동 B아파트(전용면적 84㎡)를 사면서 주택담보대출 1억8000만원을 받았다. 김 씨는 5년 고정금리 이자율 3.59%에 거치기간 없이 원리금 상환을 하는 조건이어서 원리금으로 매달 150만원을 갚아야해 생활이 쪼들리고 있다.

#지난해 실직해 새 직장을 찾고 있는 50대 정 모 씨(가명)는 얼마전 분양받은 수도권 A아파트의 잔금대출이 안된다는 말에 깜짝 놀랐다. 은행 대출조건이 엄격해져 원천징수영수증 등 소득증빙 자료를 제출하지 못하면 3000만원 이상 대출이 어렵다는 것이었다. 당장 목돈이 부족하고, 대출 없이 아파트 살 엄두가 안나 입주를 포기해야 할지 고민에 빠졌다.

금융당국의 계속된 주택대출 규제 강화로 서민 등 실수요자들의 내집마련 꿈이 갈수록 멀어지고 있다. 금융권의 대출조건이 갈수록 강화되고 있는데다 최근에는 이자율까지 급등하고 일부에서는 중도금대출 중단사태까지 이어지면서 주택 구매 포기도 속출하고 있다.

아파트 집단대출-주택담보대출 규제 강화로 실수요자 내집마련 어려워져 

11일 금융권에 따르면 분양 아파트 집단대출과 주택담보대출 규제 강화로 실수요자 내집마련이 어려워지고 소비여력도 축소되고 있다. 우선 금융권이 최근 스트레스 총부채상환비율(DTI) 등 주택담보대출 규제 강화하면서 본인 소득이나 신용카드 거래 실적이 없으면 대출이 거의 불가능해졌다.

아파트 구입시 주택담보대출을 3000만원 이상 받으려면 원천징수영수증 등 소득 증빙자료를 제출해야 한다. 소득증빙이 어렵거나 신용카드 실적이 없는 수요자는 주택 대출에서 아예 배제되고 있다.신규 분양에 따른 아파트 집단대출도 단지 당첨자라도 개인별 여건에 따라 대출요건이 완전히 다르게 적용되고 있다.

수도권 A아파트에 당첨 된 70대 박 모 씨(가명)는 "소득과 신용카드 결제 실적이 없어 집단대출이 안됐다"라며 "규정이 강화돼 아들의 소득을 증빙해도 소용이 없어 아파트 구입을 포기했다"고 말했다. 또 소득신고가 낮은 자영업자 등도 주택담보대출이 되지 않고 있다.

업계 관계자는 "1~2년 전만 해도 분양아파트 잔금 대출시 소득이 중요하지 않았는데 지금은 소득, 신용카드 거래 실적이 필요하다"며 "잔금대출시에도 원리금 분할상환이 적용되고, 거치기간도 1년으로 대폭 줄었다"고 말했다.

일각에선 정부 규제 등을 악용해 높은 예대마진만 챙기는 등 서민 주머니를 털고 있다는 지적도 나온다. 한국은행이 조사한 은행 신규 취급 정기예금 금리는 지난해 7월 1.31%(한국은행 기준)에서 올해 2월 1.44%로 0.13%포인트 상승했다. 반면 주택담보대출 금리는 같은기간 2.66%에서 3.19%로 0.53%포인트 상승했다.

개인 신용도 등 따라 금리 달라져..신용도 낮은 서민의 대출금리 상승 불가피 

게다가 개인 신용도, 주택 입지 등 변수에 따라 금리가 달라진다. 신용도가 낮은 서민의 대출금리는 이보다 높을 수 밖에 없다. 업계에 따르면 실질적으로 신용도가 낮으면 주택담보대출에 3.3~3.6% 이율이 적용되고 있다.

금융당국의 가계 리스크 강조 등으로 은행이 마진을 높여 주택대출 금리가 급상승해 실수요자 피해로 이어진 것이다. 금융업계 한 관계자는 "기존 대출자 금리는 크게 올릴 수 없어, 신규 대출고객 이자율 상승 등 피해가 전가되고 있다"며 "평상시 은행 마진은 0.9~1.2% 수준인데 지금은 1.5~1.8%까지 올라 서민에 폭리를 취하는 수준"이라고 말했다.

이는 글로벌 금융위기 타격을 받은 은행을 살리기 위해 대출금리 마진이 높았던 2009~2010년 수준에 근접하고 있다. 당시 대출에는 2% 이상의 은행 마진이 붙기도 했다. 또 일부 입지가 떨어지는 분양 아파트는 은행 집단대출이 막혀 이자율이 4~5%대인 저축은행.보험사 등 2금융권으로 내몰리고 있다.

서민 대출이 금리가 낮은 정부 정책상품에 몰리면서 한도가 빠르게 소진되고 있다. 향후 실수요자의 내 집 마련은 더 힘들어지고 있다. 올해 1~2월 주택금융공사 보금자리론 신규 판매액은 4조3,445억원으로 지난해 같은 기간 1조4,932억원 대비 3배 가까이 늘어났다.정부가 올해 보금자리론 연간 공급 규모로 설정한 19조원의 23% 수준이다.

봄철 이사철에는 공급 규모가 더 늘어날 것으로 예상되며 가을 이사철 전 보금자리론 한도가 모두 소진될 가능성도 있다.이처럼 보금자리론에 대출이 몰리는 것은 미국의 기준금리 인상으로 연초부터 시중금리가 오르고 있기 때문이다.

봄철 대출 몰리는 보금자리론 공급 증가로 실수요자들 대출 더 힘들어져

보금자리론은 10∼30년 만기의 정책 모기지(주택담보대출)다. 고정금리·원리금 분할상환 조건으로만 대출받을 수 있다.올해 1∼2월 보금자리론의 대출금리는 2.80∼3.05%였다. 반면 지난 1월 은행권의 분할상환 방식 주택담보대출 금리는 최저 3.03%에서 최고 5.81%, 2월에는 시중금리 상승으로 최저금리가 3.12%로 더 높아졌다. 보금자리론 공급 증가로 실수요자들의 대출은 더 힘들어지게 됐다.

올해 하반기 내 집 마련을 준비 중인 김모(32·춘천)씨는 “전세계약이 끝나는 9월 이후 대출을 받아 집을 구입할 예정인데 현재 시중은행의 주택담보대출금리를 이용하기에는 가계부담이 크다”면서 “하반기에 보금자리론 이용이 불가능하면 당분간 월세로 거주한 후 내년에 다시 신청할 계획”이라고 말했다.

문제는 금융당국이 시중은행별로 대출한도를 설정하는 방식으로 사실상 '가계대출 총량제한'에 나선 것으로 밝혀지면서 '관치' 논란이 다시 불거지고 있다는 점이다. 특히 당국이 시중은행별로 제시한 가계대출 한도에는 서민금융상품도 포함됐다는 점이 논란의 중심에 섰다. 예대마진을 지켜야 하는 은행 입장에선 금리가 낮은 정책자금 대출부터 줄일 가능성이 높기 때문이다. 정부가 올해 '서민금융지원 확대'를 내세우고 있지만 사실상 돈줄은 막아놓은 셈이어서 논란을 잠재우기는 어려울 것으로 보인다.

지난 1.4분기 신한.KB국민.KEB하나.NH농협.우리은행 등 5대 시중은행은 전월 대비 가계대출금액을 2조6900억원가량 크게 줄인 것으로 집계됐다. 이는 금융당국이 은행별로 분기 가계대출금 한도를 설정한 데 따른 결과로 풀이된다. 가계대출이 가장 많은 KB국민은행의 경우 지난해 말 123조원에 달하던 가계대출 잔액을 올해 들어 3개월 만에 121조원대로 줄이며 1조3411억원을 감량했다. 신한은행과 KEB하나은행도 지난 1.4분기 가계대출금을 지난 2016년 말 대비 각각 1조6262억원, 1조2614억원가량 줄였다.

반면, 두번째로 많은 가계대출금액을 보유한 우리은행은 한도조절에 실패했다. 우리은행은 1.4분기 집단대출이 3000억원, 전세자금대출이 1조원 이상 늘면서 가계대출 총액이 지난해 말 대비 8530억원가량 증가했다. 지난 3월 기준 우리은행의 가계대출잔액은 103조3764억원으로 KB국민은행 다음으로 많다.

제1금융권에 분기별 대출한도 설정..금리상승기에 1400조원 가계부채 문제 시급 

금융당국은 조만간 우리은행 가계대출에 대한 현장점검에 나설 계획인 것으로 알려졌다. 시중은행 한 관계자는 "우리은행은 지난해 중도금 대출이 올해로 넘어오면서 수치상 대출규모가 늘어난 것이라고 설명했다"며 "연말까지는 목표를 맞추겠다고 당국을 설득하고 있는 것으로 알고 있다"고 전했다.

금융당국이 제1금융권에 분기별 대출한도 설정에 나선 것은 금리상승기에 1400조원에 달하는 가계부채 문제가 시급했기 때문으로 풀이된다. 지난해 원리금 분할상환을 골자로 한 '여신심사 선진화 방안' 등의 대책을 내놓았지만 가계부채를 줄이기엔 역부족이었다는 것을 방증한 셈이다.

한 금융권 관계자는 "시중은행의 반발, 관치논란 우려에도 불구하고 총량제한 카드를 꺼내든 것은 그만큼 다급했다는 것"이라며 "미국 트럼프 대통령 당선으로 인해 금리가 예상보다 빠르게 오르는 변수가 터졌고 기존 정책들도 사실상 실패했다는 뜻"이라고 설명했다.

더 큰 문제는 정부가 제한한 가계대출 총량 안에는 서민금융상품은 물론 전세자금대출 등 정책자금도 포함됐다는 사실이다. 금융위원회는 이달부터 미소금융.햇살론.새희망홀씨.바꿔드림론 등 4대 서민금융상품에 대한 대출요건을 완화하는 내용을 골자로 한 '서민.취약계층 지원 확대 방안'을 확정한 바 있다.

하지만 총량제한으로 사실상 대출창구가 막히면서 서민들에 피해가 전가될 우려도 커졌다. 금융권 관계자는 "예대마진을 유지해야 하는 은행 입장에서는 대출한도를 맞추기 위해서 저금리의 정책자금 대출부터 줄일 수밖에 없다"며 "정부는 결국 정책 실패의 책임을 시중은행으로 떠넘기고 있는 셈"이라고 지적했다.

자영업자 대출 처음으로 500조 돌파..가계부채 우려 한층 더 커져

자영업자 대출이 처음으로 500조원을 돌파한 것으로 확인되면서 가계부채에 대한 우려가 한층 더 커지고 있다. 자영업자 대출은 통계 편제상 일부가 기업대출로 들어가지만 실질적으로는 가계부채로 보아야 한다. 자영업자는 소득은 더디 느는데 부채가 빠르게 늘어나 빚상환 여력이 떨어지고 대출 부실화 가능성이 크다.

김종민 더불어민주당 의원실을 통해서 한국신용정보(나이스)로부터 받은 지난해 자영업자 대출총액은 모두 520조원이 넘는다. 이는 1344조원(한국은행 가계신용 기준)에 이르는 국내 가계부채의 3분의 1에 해당하는 규모다. 다만 자영업자 대출은 전체 대출의 60% 이상인 약 329조원이 개인사업자대출이다.

이는 사업체 운영 등에 쓰인다는 명분으로 기업대출로 분류돼 숨겨진 가계부채의 뇌관이란 지적을 받았다. 나머지 191조원 정도는 지금도 가계대출로 분류돼 현재 가계부채 통계에 포함된다. 하지만 개인사업자대출은 부채 부담을 온전히 개인이 떠안아야 한다는 점에선 일반 가계대출과 차이가 거의 없다.

이번에 확인된 자영업자 대출총액 520조원은 사실상 최소치다. 자영업자들이 사업자대출을 받지 않은 채 가계대출만 받은 경우가 빠져 있기 때문이다. 이를 더할 경우 자영업자의 총대출 규모는 수십조원이 될 수도 있다. 더구나 자영업자 대출의 증가 속도는 전체 가계부채를 앞지르고 있다. 그 규모는 앞으로도 빠르게 커질 것으로 보이는 이유다.

현재 자영업 대출은 증가세를 멈추지 않고 있다. 고용시장에서 밀려난 뒤 사업 자금을 빌려 자영업에 뛰어들었다가 폐업을 하고서 빚만 남기는 퇴출 자영업자가 계속 양산되는 탓이다. 자영업자 수는 지난해 말 557만명에 이른다.

일부 한은 금통위원,  향후 주택시장 수급문제로 집값 하락-가계대출 부실 우려

지금 중요한 것은 가계부채에서 고소득 차주나 고정금리 대출자의 비중이 커진다고 가계부채 상황을 안심할 수 없고, 자영업자 대출규모 추정치도 축소됐을 가능성이 있다는 것이다. 한국은행 금융통화위원 중 일부가 향후 주택시장 수급문제로 집값이 하락하면서 가계대출이 부실해질 가능성이 있다고 우려하고 있다. 금통위원들은 이에 대한 면밀한 점검을 촉구했다.

지난 7일 한국은행이 공개한 금융통화위원회 거시금융안정상황 점검회의 의사록(3월 23일 개최)을 보면 A금통위원은 "주택시장에서 분양 및 완공되는 주택 수가 점차 늘어나는 데 반해 주택 실질수요는 충분치 않을 수 있다"고 지적했다.

그는 "이로 인해 앞으로 주택가격이 하락하면서 가계대출이 부실화할 가능성을 배제하기 어려운 만큼 금융안정 상황을 면밀히 분석해달라"고 당부했다. 이어 "만기 일시상환대출 비중이 높아 대출자의 원리금 상환부담이 크지 않은 데다 보증과 연계된 신용규모가 상당해 대출금리가 낮게 책정될 가능성 등을 고려하면 우리 경제의 금리변동 리스크가 작지 않을 것"이라고 우려했다.

B위원은 과거 금융불안이 주로 종금사, 투신사, 신용카드사 등 비은행 금융부문에서 초래됐고 최근에도 2금융권이 가계대출 증가 우려가 있지만 아직 관련 정보인프라가 상대적으로 미흡하다고 지적했다. 따라서 비은행 금융부문에 대한 정보를 신속하게 파악하고 분석을 강화해야 하며 비핵심부채와 같이 새로운 지표나 분석방법을 찾는 노력이 중요하다는 견해도 제시했다.

C위원은 현재 가계부채에서 고소득·고신용 차주의 비중이 높다고 해서 가계부채 상황을 양호한 것으로 평가할 순 없다고 지적하면서 다양한 기준으로 가계부채 증가의 리스크를 분석해야 한다고 주장했다.다른 금통위원도 고정금리 대출의 비중이 커져 가계의 금리상승 리스크는 줄었지만, 금융기관의 리스크는 커졌다면서 금융안정 상황을 분석할 때는 양 측면을 종합해서 고려해야 한다고 말했다.

자영업자 대출 추정치 축소 가능성.. 령화 이슈까지 우리 경제에 걸림돌로 작용  

한 금통위원은 자영업자의 가계대출 규모 추정 시 개인사업자 대출 없이 가계대출만을 받은 자영업자는 포함되지 않아 자영업자 대출 추정치가 축소됐을 가능성이 있다는 점을 지적했다.일부 위원들은 중소기업 대출을 포함해 기업신용 증가세가 최근 빠른 속도로 둔화하고 있어 기업에 대한 자금중개기능이 약해지고 있다며 우리 경제의 성장잠재력 훼손으로 이어질 수 있다고 걱정했다.

최근에는 외환위기 때와는 또 다른 고령화 이슈까지 우리 경제에 걸림돌로 작용하고 있다. 미래에 대한 불안감이 더 커질 수 있다는 의미다. 향후 저축률은 더 증가할 개연성이 있어 보인다.

이 때문에 경제계 일각에서는 가계소득의 보호도 중요한 정책 과제로 놓아야 한다는 주장이 적지 않다. 수출 등 기업 부문 못지않게 소비 등 가계 부문도 경제를 이끄는 엔진 중 하나로 여겨야 한다는 얘기다. 수출 주도형 성장은 더 발전시키되, 동시에 민간소비 동력도 키워야 한다는 것이다.

황종률 경제분석관은 “내수·수출 균형성장 모형으로 전환하기 위해서는 가계소득 확대를 통한 소비 여력 확대, 서비스업 생산성 향상을 통한 양질의 고용 창출, 내수 견인형 투자 육성 등의 대책이 필요하다”고 조언했다. 금융권 한 고위인사는 “내수를 지탱할 수 있는 중산층이 많아져야 나라 경제 자체가 선순환 할 수 있다”면서 “가계소득 이슈도 들여다볼 때가 됐다”고 말했다.

경기·고용 부진으로 소득이 정체되면서 가계는 생계를 위해 빚을 내야하는 상황에 내몰리고 있다. 정부가 경기 부양 목적으로 부동산 규제를 완화한 것도 가계가 무리하게 대출을 늘린 이유로 지목된다.

취약계층 원리금 상환 부담 가중..비은행권 대출이 은행보다 높아지는 '풍선효과' 

지난 해 가계부채는 주택담보대출(12.0%)과 기타대출(11.7%)에서 모두 두자릿수로 늘었고, 카드사용액 등 판매신용도 11.6%나 증가했다. 또 가계부채 통계에 잡히지 않는 자영업자 대출도 12% 이상 늘어 520조원을 넘어선 것으로 파악되고 있다.

성태윤 연세대 경제학부 교수는 "임금 근로자들이 자영업으로 밀려나오면서 생계·사업자금 마련을 위해 대출을 받고 있지만 경기 침체로 수익성이 떨어지다 보니 추가적으로 자금이 필요해지는 악순환이 나타나고 있다"며 "정부가 주택담보대출비율(LTV)과·총부채상환비율(DTI)를 완화한 것도 가계부채를 악화시키는 요인으로 작용했다"고 설명했다.

가장 중요한 문제는 가계부채의 절대 규모를 통제할 경우 취약 계층이 상대적으로 금리 수준이 높은 2금융권 등으로 밀려나면서 원리금 상환 부담이 커질 수 있다는 점이다. 정부가 지난 해부터 본격적으로 은행권 가계대출을 규제하기 시작하면서 금리 수준이 높은 비은행권 대출 증가율(+17.1%)이 은행(+9.5%)보다 2배 가량 높아지는 '풍선효과'가 나타났다.

경제전문가들은 가계의 소득을 늘려주면서 취약 계층의 부채를 점진적으로 줄여나갈 수 있는 해법을 마련해야 한다고 주문했다.

금융소비자연맹 조연행 상임대표는 "가계부채의 총량을 무리하게 줄이려고 할 경우 오히려 가계의 소비 여력을 위축시킬 수 있다"며 "가계의 소득을 늘릴 수 있는 쪽으로 접근하면서 취약 계층에 대해서는 재정 지원을 통해 부채 구조를 바꿔줄 수 있는 방안을 새롭게 연구해야 한다"고 강조했다.